深圳楼市“认房不认贷”自8月底落地执行后，个别网红盘热度攀升、看房的人越来越多，成交量也有提升，但市场分化行情下，一些开发商为提高项目去化也绞尽了脑汁。

　　近日，位于深圳龙华区的住宅项目富基云珑府推出“买一送一”的营销活动，引发市场关注。

　　在这两年的深圳楼市中，新盘促销打折并非新鲜事，但与以往开发商的“买一套房子，送一个车位”，又或者是送loft公寓不同的是，该楼盘推出的是买一套云珑府房子，送东莞一套房子的部分首付或深圳大鹏区的一套统建楼。

　　富基云珑府去年12月开盘，备案均价约6.4万/平方米，每套总价区间在710万-1016万/套，开盘时仅55批客户入围，开盘至今8个多月，只卖出去了不到30套，去化率在1成左右。

　　该项目去化不理想主要是因为楼盘所处位置相对较偏，交通不便利，片区还没通地铁，周边城市面貌相对老旧，再加上产品本身面积偏大、总价也较高，在当前的市场环境下，这类非核心区的楼盘一般都不好卖。。

　　据云珑府销售人员介绍，此次促销活动一共有2个方案：

　　第一个是购买深圳云珑府项目123平的户型，赠送东莞黄江云山湖镜199平17%首付；购买云珑府项目150平的户型，赠送东莞黄江云山湖镜项目214平20%首付。

　　第二个是购买云珑府项目123平的户型，赠送大鹏区云悦府69平统建住房一套；购买云珑府150平的户型，赠送大鹏云悦府84平统建住房一套。

　　如果两个方案都不想要，项目会根据不同户型给予相应的折扣优惠，优惠空间大约在8.47折到8.7折之间，折后单价约5.4万-5.57万/平米。

　　据查询，云珑府项目所赠送的两处楼盘皆为其开发商富基集团旗下项目。

　　富基集团成立于2002年，虽已成立20余年，但在深圳房地产开发的知名度却不高，在深圳罗湖、盐田等区域的项目均属于小体量社区或商业产品，操盘经验较少。

　　其中，东莞的黄江云山湖镜位于东莞黄江新城中心，一期在售为建面约99-160平的3-4房，单价大概在2.9-3.2万/平（带装修），总价300+万起。

　　而云珑府活动所赠送的为该项目的别墅产品，价格尚未公示，参考一期均价，总价在640万左右。如果按东莞目前最低首付的比例20%来计算，首付在128万左右，那么活动给出的优惠在26万左右。

　　而大鹏的云悦府因为是统建楼，目前市价大概1.5万/平，69平的户型价格差不多在103万左右，但统建楼主要用于居住功能，产权不明晰，而且项目还处于打地基状态，具体交付时间尚未可知，存在很大的不确定性，卖这类房子也有一定风险。

　　对于富基云珑府的营销方式，深圳多位业内人士认为，此次活动多为营销噱头，如果能买得起大面积的户型肯定不会差东莞那么一点首付，实际上可能都是给一些价格折扣或者返现。

　　在2015年深圳客大举进攻东莞楼市之后，受政策调控以及东莞房价逐年上涨等因素影响，深圳人在东莞买房的比重正逐年下降。

　　东莞住建局数据显示，截至去年12月底，曾经吸收深圳大量购买力的东莞东南临深片区，新建商品住宅库存共8940套，在东莞六个片区中排名第一，临深片区库存持续积压。

　　而在乐居年初发布的“深圳人2024年置业东莞的意愿”调查中显示，71.27%的深圳受访者表示2024年不会在东莞买房，只有12.54%的人表示会在东莞买房，可以看出目前深圳购房者对于在东莞置业的期待值仍保持较低水平。

　　再加上，购房者要准备双份资金去购买两套房，在当前市场环境下，对于购房者的压力也很大，所以此次营销活动的实际转化力并不强。

　　房地产进入新的调整周期后，从高速增长的卖方市场转变为存量市场下的买房市场，房企花式卖房的本质也反映了当下购房者难找、销售困难的现实情况。

　　乐有家研究中心数据显示，继6-7月新房成交两连涨后，8月深圳新房市场出现回落。全市网签成交2199套一手住宅，环比下跌30%。全市新房成交除光明区环比上涨外，其余区域均为下跌。

　　截止8月底，深圳一手住宅库存面积为464.8万平方米，达到今年以来的最高点，去化周期再度拉长，超过15个月。

　　但随着近期利好政策落地，深圳楼市也有了在9-12月提升的基础，利好改善客群及深圳新市民，加速了购房者的决策期。

　　从整体地产行业来看，新政出台后，以北京、上海两个一线城市为首的房地产市场交易快速拉升，进一步让市场看到近期一系列政策的积极效应和反馈。

　　对市场前景的看好，也带来了股票市场的波动，9月6日，港股房地产板块大涨，其中，亿达中国、上坤地产、中国恒大、融创中国等领涨。

　　易居研究院研究总监严跃进认为，此次一些出险房企的股票涨幅不错，说明部分投资者信心正在回来。相比过去几次的地产股波动，此次大有不同，说明房地产市场正在步入新一轮复苏和向好周期。