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　　来源：证券日报之声

　　3月31日，深圳下起了蒙蒙细雨，万科召开2024年业绩推介会，万科董事会主席郁亮等管理层出席。

　　在前一日晚间发布的2024年年报中，万科形容 “交出了一张来之不易的答卷”。面对房地产行业深度调整，公司去年实现营收5038.38亿元、归母净利润226.18亿元，分别同比增长11.27%、0.42%。

　　企稳的目标已然完成，触底回升仍待时日。行业冲击波影响之下，万科也需要迈过销售金额下滑、毛利率筑底等难关，而这些均有赖于市场的修复。

　　“市场既没有狂飙，也没有‘倒春寒’，就像今年闰二月比春天气温低了一点，但春天毕竟来了。”郁亮维持市场在温和复苏的判断。

　　也无风雨也无晴

　　维持温和复苏判断

　　对于2024年房地产市场走势，郁亮显得比较冷静。

　　基于2月份销售数据，一度有声音认为市场正在回暖。根据中指研究院的数据，百强房企2月份销售额环比上升35.1%，同比上升28.5%，同环比均增长。

　　在郁亮看来，销售在2月份回升主要受四个因素影响。一是去年12月份和今年1月份的需求积累到今年2月份集中释放；二是较早的春节假期对1月份的销售有影响；三是从中央到地方都出台了相当多的支持住房合理需求的政策，市场信心有所回升；四是房价调整之后，对于自住需求而言性价比提高。

　　“从1-2月份整体来看，一、二线城市新房成交同比上升7.2%，增速谈不上狂飙。3月份以来，目前周均成交比2月份高点回落了6%左右。”郁亮表示，“不过3月份成交水平仍超过了2024年的绝大部分时间，因此也没有‘倒春寒’，市场还在温和复苏的轨道上。”

　　万科公布的月度销售数据显示，1-2月份公司实现合同销售金额587.50亿元，同比降幅为9.57%，较去年全年33.6%的同比降幅已有收窄。

　　对于未来市场需求，郁亮给出了“上有天花板、下有保底线”的形容。

　　他认为，一方面，国内城镇人均住房面积已达40平方米，再加上近几年大规模建设的住房也在陆续交付，大量供应下新房市场无法再回到2024年历史峰值。另一方面，在外部环境不发生突发性变化的情况下，一段时间内市场仍能保持12亿平方米左右的需求。

　　告别住宅开发路径依赖

　　开发经营服务并重

　　住宅开发的峰值时代一去不复返之后，经营服务业务在万科版图中的重要性快速上升。在万科对2024年的经营展望中，排在首要任务“保障经营安全”之后的，就是“坚定实施不动产开发、经营、服务并重”。

　　郁亮在业绩推介会上称：“行业未来无法再回到对住宅开发过于依赖的阶段，万科将在牢守安全底线的前提下，继续坚持走开发、经营、服务并重的道路。”

　　年报显示，2024年，万科经营服务业务全口径收入达512.6亿元，同比增长23.1%。其中，2024年分拆上市的万物云去年实现营收首次突破300亿元，同比增长26.1%。万科的物流仓储、租赁住房、商业地产（含非并表项目）去年收入增速分别为17.9%、12.1%和 14.3%，均高于住宅开发业务收入增速。

　　华泰证券近期的一份研报认为，预计2024年多元化业务对万科营收的贡献还将提升。

　　在郁亮看来，新发展阶段下，经营性不动产对投资者的吸引力在明显变强。经营性不动产的收益率与全社会平均回报水平之间的差距将逐渐缩小，其能够创造长期、稳定回报的优势会变得更加明显，优良的经营性不动产也将更加受到各类投资者的欢迎。与此同时，融资渠道的开放将实现经营性不动产“投融建管退”的闭环。目前政策层面对经营服务类业务重视度越来越高，REITs、不动产私募股权基金、长期租赁住房贷款等都已逐步开放。

　　目前，万科已经在经营性不动产领域进行了多样化的尝试。在今年1月16日，万科与建设银行合作设立住房租赁子基金，规模100亿元，用以盘活公司长租公寓存量资产、扩大长租公寓业务管理规模。

　　“万科的经营服务类业务优势在于方向对、起步早、布局全、协同多。一是起步比较早，学费基本已经交完。二是布局赛道比较全，各个业态都有，并在各自领域做到了数一数二。三是各个业务之间可以协同，例如目前已经在共同参与综合性城市更新项目，共同服务大客户等。”郁亮表示。

　　继续保持较高分红比例

　　今年是否回购取决于股东大会

　　根据万科年报，2024年报告期万科拟合计派发现金股息80.63亿元，股利支付率达到35.65%，连续第31年现金分红。

　　万科董秘朱旭在业绩会上表示，公司认为股息分红对长期股东是非常重要的，努力将股利支付率稳定在35%左右，极端情况下也想保持在30%。

　　“上市以来，万科累计分红已经达到1030亿元，是历年股权融资的2.8倍，这么多年平均的股息分红率达到33.4%，会一直保持这样的稳定水平。”朱旭表示。

　　年报显示，根据规则规定，万科以现金回购股份视同现金分红。2024年万科以集中竞价方式耗资12.92亿元（不含交易费用）回购公司A股7295.60万股，该部分回购所用资金视同公司2024年度的现金分红，万科2024年度合计现金分红总额将为93.55亿元，股利支付率将达到41.36%。

　　不过值得一提的是，万科2024年回购A股金额为回购方案中回购资金下限的64.6%，主要原因在于去年可回购的交易日有限，且公司股价在回购期限后期持续高于回购限价。

　　今年以来，A股市场整体震荡，万科是否会借此机会再次回购股份？对此，朱旭对《证券日报》记者表示，对于今年是否继续推出股份回购计划，需要万科股东大会决定。