酒店消费区域-做酒店如何选址？做酒店的一定要看看
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做酒店如何选址？做酒店的一定要看看
有个想开一家百间左右的酒店的投资人咨询如何选址，即使当下互联网覆盖下的大市场环境下，酒店选址虽不作为盈利的决定性因素存在，但是一个好位置依然有着重要性，可规避后期因位置影响酒店整体评价。
基于这个目的，酒店应如何选址呢，需四原则和五项评估
四原则
可见：物业基础展示性，一楼大堂的面积，支撑起产品调性，很容易让客人找到。
可达：人员及车辆能容易到达，尽可能不要有隔离带调头抵达的选址。
可用：物业满足酒店条件，水压、电压、排烟、物业消防、电量能否达到。
可得：符合当地政策，商业性质，消防证办理当地情况了解，房产证面积，地址是否匹配，有无其酒店消费区域他纠纷。
五项评估
一，酒店市场性评估
首先要确定想开酒店类型，自有资金情况，开在哪个地区，基于此再从区域特征、商业成熟度、交通便利度、市政规划4个角度展开剖析。
如以下这个案例，这个选址特征是商业氛围浓厚，成熟度高，商业区密度高于其他区域6.6倍。
交通线路的覆盖是客源的重要因素，例如：附近有无地铁站，高铁站及公交站是否能方便到达城市各地点，有无停车位，开车是否方便，是否需要掉头才能抵达酒店。
市政规划也是需要考虑的一点，周围有无规划的大型商超，写字楼群，创业园区，未来新城的规划等信息用作参考。
不要用酒店品牌或酒店产品能力去挑战商圈属性。
太多历史经验告诉我们，凡是违背客观存在的努力，其结果必然是失败。
酒店商圈内客源多少、客源角色、客源生活工作节奏等都是客观存在的问题，也就是我们无法违背改变的。
例如酒店消费区域；酒店开于偏远地方靠近高速、省道，周围没有写字楼也没商业区。再如开在老城区集中的住宅区，周围都是老小区，客源老龄化严重，即使有客源价格也上不来，开在这里想赚钱只能靠意念了。
二，酒店物业整体评估
市场商圈评估后，进行物业的评估。酒店对物业的要求相对其他行业还是比较高的。
物业的租金投资测算在合理范围内，一级商圈里的一级物业是不易赚钱的。物业的租期，一般要求10年-15年的合理时间内，酒店属于重资产长期回报类行业，回本周期长，物业租期短相当于白忙活一场。
其次，物业性质是否商业，产权是否清晰，建筑结构是否要加固，利于改造，暗房占比量是否高等其他因素。
如中高档酒店，从物业整体外观展示性，独栋新物业，落地窗大堂，独立停车场无疑这类物业是非常抢手的，也符合酒店高档的定位。
当拿不准选物业标准时，可根据自身酒店定位，去看看其他同类已开业酒店的物业情况，以此作为参照标准。
三，位置区域评估
位置区域评估过程中，我们可利用百度地图里的热点地图进行查看人流活动范围。以下图深圳福田区为例：
红色区域是人流集中地，多集中在商业区及写字楼，此区域人流活动密集，然后根据红色商业区内的商品价格、周边社区房价、周边餐饮单价、周边酒店价格及销量判断区域内消费实力和消费频次。
另还需结合该区域内，周末与非周末时段热点地图，白天与晚上的热点地图，鉴于此综合判断该区域内人流变动，如观察后，晚上红色热点区域内仍存在大量酒店，那说明该区域属于商务区，相对该酒店生意是很好的。
四，竞争对手评估
了解竞争对手，是酒店选址和经营不必可少的一项重要工作，拿到竞争对手经营数据，很容易就能测算出具体的投资测算。
寻找竞争对手，可从OTA主流网站寻找，可从竞争对手的产品、售价、房型、设计经营理念多方位去详细对标。
如果竞争对手，产品和服务及各方面条件都很好，就是生意不好，也给咱敲响警钟，我们的目标客户群体是否定位准确，该地段能否支撑运营成本。
五，产品定位评估
前面准备工作就绪，产品的定位，是加盟还是自创品牌，产品风格中式、简约日式还是欧式，依据区域内的消费群体档次，客源结构，竞争对手，常住人口，客户年龄段，画像这些多角度去定位。
可从城市及商圈内的其他酒店差评统计，依据此可统计出客人喜欢什么不喜欢什么产品，以此作为参考，进行产品调整差异化的定位。
酒店有一个大堂的消费区 经常有客人上来坐坐 但是客人竟然要点白开水 怎么和客人说呢？
那就直接告诉客人酒店消费区域，这是消费区酒店消费区域，酒店消费区域他们可能以为就是休闲酒店消费区域的。
现在旅馆生意好做不
现在旅馆生意好做不
现在旅馆生意好做不，随着经济的发展，人们出差、出行的机会逐渐增加，而不管是在外旅行，还是外出办公基本上都需要住旅馆，所以很多人就看中了这创业商机。但是现在旅馆生意好做不？
现在旅馆生意好做不1
现在旅馆生意好吗? 利润与成本风险分析?
房间成本与员工开支是经济旅馆最大的支出。根据华住酒店的财报分析，以汉庭连锁酒店199元/晚的经济房为例，空置房间成本54元、物业租赁40.6元、人员开支23.3元、利润18.4元、水电易耗品15.85元、折旧费用14.5元、管理费用11.6元、税收费用5.8元、市场营销2.9元、其它7.3元。占比分别是：27.1%，20.4%，11.7%，9.3%，7.9%，7.3%，5.8%、2.9%、1.5%和6.1%。
目前经济旅馆有了复苏的迹象，出租率显著提高，但是出租单价有所下降，因而连锁酒店凭借规模效应和长久积累的管理经验，能够最大程度的压缩经营成本，获得收益。从之一方面来说，自行管理的旅馆在盈利上是不如连锁旅馆的。
利润与成本
开旅馆的利润与前期旅馆工程建设、装修、物资采购、加盟费用以及开业运营过程中的雇佣人工成本、设施维护费用、营销宣传、入住率密切相关。
一旦有顾客入住旅馆，便会产生运行成本(即空调、电视、热水器等电费、水费、毛巾费等)，其费用大约需要16元。假设，旅馆的平均入住率是50%，一年365天，这一笔运行开支就是7.884万元。如果，每个房间的平均房价按100元计算，年营业额便是492750元，毛利就是13.875万元。照这样算来，旅馆每天至少需要出租10个左右的房间，才能达到收支平衡。
开旅馆的风险有哪些?
由于旅馆中有大量的可燃物、空调设备、厨房用具等，所以，旅馆比较容易发生火灾。另外，旅馆的投资成本多，投资者需承担的风险也比较大，因此，投资者在准备开酒店前一定要做好详细的调研工作。
开旅馆要注意什么?
前台要设计在方便客人看到的地方；
旅馆的玻璃窗要装双层玻璃，厚窗帘隔音会好一些；
墙面一般以白色为主，如果贴墙纸的就以房间的风格来定；
地面一般以中等地毯为主；
照明灯不用太亮，另配一只书写台灯就行；
门锁最好是磁卡锁，安全相对有保障一点；
旅馆装修消防是最重要的，你再次装修的话，最好是找设计师帮你重新设计，如果有必要，还要和消防的说明一下的；
卫生间的防水与下水。
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开宾馆的成本和利润 10个房间的宾馆利润
酒店服务业的利润，较制造业等一线、二线产业相比，真的很高。
这两年出于开发、自持的想法，想要投资酒店服务业的公司也越来越多，其用途都是沉淀资产、产业转型，或者是看好酒店服务业的未来。
正因为这各种的原因，导致酒店投资市场越来越热，也出现了许多的盲目投资。投资到一半时，发现酒店建设就是个无底洞，但开弓没有回头箭，资金占用大大超出预期。结果等不到酒店开业就出现资金不足，或是勉强开业，也为酒店的后期经营留下很多虎头蛇尾的隐患。
只看到酒店利润高，却不知道酒店建设中的坑也是极多的，而后期经营管理工作更是一点也马虎大意不得。先看看酒店几个主力经营产品的行业净利润情况。
在1、客房：净利润可达50%。,开了一个房间后，客人一个晚上消耗的全部是水、电和消耗品，外加清洁费、早餐费和管理费。
大型酒店的房间，其直接成本一般不超过100块，而如快捷酒店一晚上也不会超过20块钱。这相比客人所付的房费来说，真是高利润啊。
事实上，就2、餐饮：净利润20%。,的饮食服务而言，大部分酒店都做得不好，这也是很多酒店经营的困难之一。
酒店的餐饮不好做是公认的。装修好了，客人觉得贵、不划算，不来。对味道不认可、对服务不认可，不来……，这些因素都导致酒店餐饮经营困难。
但对于宴会来说，人们却喜欢选择酒店。有排场、有面子、有配套、又方便。
当然，对于酒店餐饮来说，但也不全是做不好的。做好了餐饮，这就是对酒店经营的一大助力。
对于餐饮这行业来说，是劳动力密集型行业，人工成本很大，加上食材成本等，酒店餐饮经营得好的有20%的净利润就算不错的指标了。而经营得不好的，会倒拖酒店的经营后腿。
3、娱乐、休闲：净利润50%。,像茶馆和KTV，有很高的毛利。
一杯茶，直接成本就占10-20%，其它成本来自于人工、装修折旧、能耗等。
要知道，酒店的员工吃的、用的、穿的都得符合酒店形象要求，而同时，这也会给酒店带来成本的增加。
就酒店娱乐、休闲来说，毛利是高，但所提供的软服务和硬件环境，却也是酒店成本率的组成部分。
所以，就利润比例来说，酒店的利润高于大部分行业。可为什么
有这么高的利润，投资酒店的人却很少呢？
更有的酒店投产之后，却经营困难。为什么这么高的利润之下，还容易出现经营亏损，回收困难呢?
主要原因还是酒店初期投资大、建设专业度要求高、回收期长、经营要求高，导致经营风险增高、资产变现能力差。
1、酒店初期投资大，小型酒店有几百万，大型酒店多则上几亿的资金投入。这些投入，都要从开业之时才有回报。这样算来，如果计算上资金的使用成本，酒店的实际利润就降低了。而且许多业主因为在投资酒店的时候没有经过严格的论证，认为酒店的装修，是件极简单的事。
我见过一家酒店，厨房在地下室。从出菜到上桌，至少要经过150米的距离才能到达，其中还有垂直交通如楼梯、电梯的上下过程。
这样建设的后果就是，传菜时间长，菜品上桌都冷了。传菜距离远，菜品容易出现污染。传菜路程长，员工传菜坐电梯、跑楼梯，就像在参加运动会，工作效率不高，还很累，自然导致用工增加、成本增加。结果搞坏了口碑、拉低了利润、浪费了投资。
这样投资不如不投，自然会亏损。这就是在酒店筹建时，出现了使用功能上的设计缺陷，顾头不顾尾。只顾脸面好看，不管后台乱，自然亏损机率大。
2、经营风险大。前面说的酒店产品净利润，都是建立在经营顺利的条件基础上。如果经营过程中出现非人力可及因素，对酒店的影响也是巨大的，直接结果就是亏损。这种例子在过去了20年里出现过好几次，而且现在正在进行中。
如非典、512地震，以及今年的新冠疫情，这些都是影响全经济领域的大事。但还有一些诸如：行业检查、黄金周、逢年过节、大型社会活动，这些也会给酒店带来正向或者是反向的影响。
一些最常见的环境因素例子：如世界杯、高考等，都会让酒店的住房率下降10%-20%左右。
3、变现能力差。酒店物业或租、或持，虽然有证，但真要想把酒店变现，除了抵押给银行外，想要直接卖出却比较困难。酒店物业价值大，想要收购并持有资产，对现金流占用比较大，但这对大部分的公司来说，就是一个很高的门槛。
就如前两年，万达与融创的文旅产业和酒店交易。做为万达来说，看帐面是大甩卖，但实际就他的开发成本而言，我认为万达是赚了。
而融创，是捡到了便宜资产，也赚了，这是就酒店的市场价值而言。
但如果真的要卖酒店物业，这么大型的资产，是不太好找买主的，因为这么大量的资金，如要一家公司全拿出来，很影响公司的运行。如果借银行的钱来购置，会背负巨大的资金利息。这就要求持有酒店后，必须具备经营和盈利的能力，持续的变现还贷。而且酒店是不可能拆分出售，那样酒店资产就不值钱了。
酒店这种物业很特殊，因为涉及到社会服务，开发商不爱投，但社会需求却很大，同时经营风险也大。甚至有的开发商宁可赔钱毁约，也不建大型酒店。那为什么还有这么多人会去投资酒店呢？
其实，酒店做好了也是很赚钱的，外行看热闹，内行读门道，且看下面的.道理。
一、酒店虽然投资大，回收期慢，但社会影响力却大。
我认识的一些做房地产老板，楼盘开发一片又一片，但始终还是梦想修一栋大酒店。为什么？
因为房子卖得再多，也不是自己的资产，钱赚多了就是数字。而且，房地产负债率高，现在顺风顺水，保不定哪天转不动了，企业就完了，所以还是想做资产沉淀。
二、通过修酒店，可以提升企业和个人的形象，酒店是个社交大平台。
酒店每天迎来送往，与社会各界打交道，就是个社交大平台。
一位做矿的老板，在资金充足时，一时意起，投资开了一家一万多平米的中型酒店。几年后，因为煤矿改革，其所持矿井都陆续关闭了。
而他却时常感叹开酒店这事：还好有酒店在撑着。而且，以前求人办事时，人家爱理不理。现在干酒店这行，虽然是几百千把块的小事，但许多人都爱找你打打折，钱虽少，但人情面却宽。
三、现金回收好。
对于酒店来说，虽然单笔收入不大，但每天发生的流水总额不小，。
对于住宿和睡觉的账单，欠谁也不会欠这些小账，说出去就是声誉全无。现金流是企业的生命线，而对于酒店经营，现金流就是一大优势。
四、产业的优势。
在一产、二产竞争力大，利润不高的情况下，三产的优势就在于民生。
只要地方经济要发展、要建设，人口流动，旅游开发，招商引资，哪一样都少不了酒店的参与。所以近两年酒店更是遍地开花，以前大型酒店只有一、二线城市才能承载，现在四、五线城市普遍都在建设大型酒店。甚至，随着乡村旅游投资风口的到来，大型酒店需求已经下沉到县、镇。
五、地皮的增值、保值。
酒店经营好了，最值钱的并不是酒店的装修，而酒店的固定资产和脚下的地皮。
因为投资酒店，有许多的门槛：如投资要求高、施工周期长、回收期慢、管理要求高、琐碎事物繁杂等，所以许多企业不愿涉足。
而相对于社会活动来说，社交需求度又高，这就导致酒店产业在各地的招商引资产业政策，待遇都十分优厚。而且一座大型酒店，对于周边的地价、房价和城市形象都是有带动作用的。
所以对于酒店来说，就具备了产业性质的低成本拿地机会，行业内一般称为“勾地”。而等到周边区域建设成熟之后，脚下之地，不论是贷款还是转让，都有巨大的价值增幅。
六、优质的贷款抵押品。
对于酒店来说，是银行较为喜欢的贷款抵押品，不论是酒店的固定资产也好，还是经营流水也好，都可以用于贷款抵押，而且利率从优。
现在旅馆生意好做不3
1、所处位置的重要性要明白
宾馆一年利润是多少和宾馆的位置是非常重要的，如果位置在车站或者是在热闹的地方，自然消费者是非常多的。这种消费者的群体和效益，能够产生更好的盈利，或者是在当地的旅游附近，开一家小宾馆依然能够产生更好的经济效益，毕竟绝大多数的游客都可能成为你的消费者，所以地理位置和自己的盈利是离不开关系的。
2、所在的消费区域也要知道
要知道宾馆一年利润是多少，开宾馆选择的消费区要搞清楚，因为小地方确实赚不了多少钱，毕竟如今的小旅馆竞争压力还是非常不小，我们一定要看清楚消费区域所带来的特点，尤其是客源是否稳定和消费区域是非常的重要。
在不一样的地方，宾馆的价格水平是非常不同，尤其是自己在小的地方宾馆装修，肯定和当地的消费水平是有联系，所以在投资的时候，对宾馆装修肯定是有不同的价格，装修过好，收入没有回报，装修太过于平常，价格肯定是比较低，也会影响利润。
3、宾馆房间多少和利润有关系
宾馆大小也是非常重要的，尤其是宾馆里面的房间到底有多少会影响宾馆一年利润，这种影响是非常巨大，尤其是大的宾馆能够容纳更多的消费者，尤其在出租的时候，我们能够觉得，宾馆入住率想要非常肯定自然是要想尽很多的办法。
尤其是房间，多少影响自己的收入，毕竟房间少收入少，所以宾馆大小也是决定宾馆一年利润是多少的主要因素。这种影响还是非常的多，在投资宾馆的时候，都要多加了解。
4、投资太大，要看当地消费能力
在宾馆消费方面都要看清楚，想开一家宾馆肯定是需要很大投资，不管是里里外外都要装修，如果是想要提高自己的收费标准，装修肯定要豪华，但是一定要看到当地消费能力。投资太大，收费能力比较差，自然收不回成本会影响利润，所以一定要注意当地的消费能力。
以上几个方面只是做了简单的介绍，如果想要知道宾馆一年利润是多少，可以翻看其他宾馆的入住情况，只有入住情况才是能够计算的更加准确。入住率的多少能够带来更多利润，所以开一家宾馆一定要注意选择地方，宾馆大小等诸多因素，这些都会影响自己的利润收入。
