来源：证券日报之声

　　本报记者 昌校宇

　　2024年首单公募REITs来了。

　　1月12日，国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“国泰君安城投宽庭保租房REIT”）正式上市。截至1月12日收盘，国泰君安城投宽庭保租房REIT报3.048元，跌幅0.07%。

　　据悉，国泰君安城投宽庭保租房REIT募集规模为30.50亿元，是目前市场上发行规模最大的保租房REITs，也是长三角区域企业首单保租房REITs项目。国泰君安城投宽庭保租房REIT的底层资产为位于上海市杨浦区的保障性租赁住房江湾社区和光华社区，定位是面向上海新市民、新青年的高质量保租房项目，合计为市场供应近3000套租赁住房，总建筑面积约16.94万平方米，截至2024年9月30日，该项目平均出租率为93%，已进入稳定运营阶段。

　　上海证券基金评价研究中心高级基金分析师孙桂平对《证券日报》记者表示，一方面，保租房REITs与其他资产类型的REITs形成优势互补，有力地推动我国基础设施公募REITs市场发展。另一方面，保租房REITs也有利于推动保障性租赁住房建设和行业市场化进程，践行金融服务实体经济发展的理念，有力促进行业的良性健康发展，也为投资者提供更加多元的投资产品。

　　谈及保租房REITs的投资价值，中信证券首席经济学家明明在接受《证券日报》记者采访时表示，基于存量保租房REITs的数据，该类型的底层资产在经营的量价方面均相对稳定，进而支撑其业绩呈现较强的抗周期性，以及对应的现金流的可测算性较强。此外，从资产配置角度看，保租房REITs也是较为合适的“打底”品种，有助于在分散投资组合风险的同时提供相对稳定的现金流分红。对于原始权益人而言，发行公募REITs有助于打通“投融管退”的资金闭环，所融资金将投入后续其他保障性租赁住房项目的建设，推动有效投资。

　　在孙桂平看来，保租房REITs作为收入来源最分散的产权类REITs，经营风险相对较低，从目前已经上市的保租房REITs的底层物业的经营状况来看，经营业绩表现比较稳健。此外，政策优惠使得保租房REITs持有的税负明显低于其他产权类REITs。保租房REITs具有公益属性，一是其租金标准往往明显低于周边住房租赁市场水平，使得底层物业的出租率很高，未来现金流相对稳定；二是未来租金调整的频率和幅度也受限于政策要求，未来成长性或略弱于其他资产类型的REITs。

　　除已发行上市的30只公募REITs外，还有部分项目正在“排队入场”。沪深交易所官网披露的信息显示，截至1月12日，已获批待上市的项目为6只，已反馈的项目达8只（含扩募1只），已受理项目为6只。

　　公募REITs稳步迈入常态化发行阶段，明明认为，当前，公募REITs扩容增类的节奏明显加快，若已申报项目审批及上市流程进展顺利，则市场总发行单数将达到50单。

　　展望今年公募REITs市场形势，明明表示，一方面，目前已经完成交易所审批环节、等待上市发行的水电等新类型基础设施项目或率先面市；另一方面，去年以来，政策面积极鼓励新类型基础设施资产试点公募REITs发行，预计包括旅游景区、算力基础设施等资产类型很快推出。