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　　来源： 21世纪商业评论 

　　敲定条款，快刀斩乱麻。

　　晋江许氏父子，快刀斩乱麻。

　　官宣违约一个月后，宝龙地产已与债务持有人特别小组成员订立重组条款书。

　　小组成员话语权很重，持有计划债务及现有票据未偿还本金，分别占到总额约27%、35.6%。

　　按照公告，重组协议的详细条款，将在明年2月23日之前商定，债务重组的生效日期将不迟于明年9月底。

　　为尽快解决危机，公司董事会主席许健康、总裁许华芳，拿出有诚意的方案，还以宝龙商业作为筹码。

　　这家闽系房企，在化债减负的路上。

　　1

　　方案出笼

　　宝龙在11月底宣布，无法支付2025年4月到期的1591.625万美元票据利息。

　　违约不到30天，许氏父子就与债权人达成了共识。

　　许健康

　　“宝龙地产的债务重组方案，是充分尊重债权人诉求的。”有业内人士表示。

　　其债务重组方案，提供现金及证券、可转债、新票据、新贷款等多个选项。

　　其中，债权人可选择部分宝龙商业的普通股，以及可转换为宝龙地产股份的债券，可转债对应权益总额不超过7.15亿美元。

　　父子俩未批露，重组涉及债务总规模。

　　公开信息显示，2024年，宝龙地产将有三笔境外债务相继到期，合计本金总额超过6.83亿美元；其后两年，还背负4笔境外票据，总金额13.9亿美元。

　　眼下，距离宝龙提出的债务重组有效期，仅剩9个月，许氏父子有点急。

　　自2024年初至今，许氏父子已偿还境外债务本息，合共61.2亿元。

　　截至6月底，自2024年初至今，宝龙地产已偿还境外债务本金和利息，合共61.2亿元。

　　可是，只解决了约1/10。

　　截至6月底，宝龙地产总资产2259亿，总负债规模则为1636亿，其中，有息借款，超过600亿，而现金及等价物仅有89.47亿元。

　　无力偿债，究其原因，销售下滑，资金流入实在有限。

　　1-6月，宝龙地产营收123.05亿元，同比下降27.18%，净利润仅0.94亿元，同比下降86.5%。

　　回想2024年时，许家父子带领宝龙，一年能挣约60亿。

　　“公司已竭尽全力，预计流动现金及银行存款仍无法履行当前及日后债务所需。”宝龙地产表示。

　　许氏父子也曾在处置资产上寻找转机，就公开信息来看，今年只转手了一个青岛项目，总投资额约18亿元。

　　2

　　存货压顶

　　宝龙受困，很大一部分原因，是其商业库存居多。

　　出生于福建晋江的许健康，以“住宅+商业”的模式发展，拥有宝龙地产与宝龙商业两个在港上市平台。

　　早期，商业反哺住宅销售的路径，让宝龙稳步迈入千亿俱乐部。

　　融资收紧、销售下行，这条路有点走不通。

　　截至6月，其开发中物业连带可销售的竣工物业，存货合计超过810个亿。

　　许家出清物业又不畅，2024年的销售额约350亿，2024年下滑至264.8亿，2024年上半年仅为98.3亿。

　　有业内人士表示，近几年，宝龙的商业库存过重，相比重仓住宅的房企，如没有更多融资方面的利好，后续现金流将更难获得舒缓。

　　由于商铺、商住公寓等产品的去化远不及住宅，按照宝龙的商业比重，后续去化偿债的前景并不明朗。

　　尽管如此，许氏父子积极守住保交付的底线。

　　2024年，宝龙实际交付4万套，今年前10个月交付3.5万套，预计年内将完成交付近5万套。

　　债务重组的进程，预计将左右其后的交付进度。

　　值得注意的是，许氏父子现只与特别小组成员谈妥条款，尚未与债权人签订最终协议，依然有一定变数。

　　“若后续能顺利推进债务管理，企业短期内的偿债压力将逐步降低，将有更多有效资金投入到项目建设之中，有助于更好完成品质交付和可持续经营。”官方表示。

　　目前，宝龙地产拥有可售货值超过2000亿，其中超六成以上位于长三角区域。

　　3

　　家族渐隐

　　作为生猛的闽系房企大军一员，宝龙曾通过高周转模式，快速发展。

　　在儿子许华芳接棒宝龙地产总裁后，许健康逐渐淡出日常运营。

　　许华芳在2018年获任总裁，事无巨细地管理着集团事务。

　　宝龙的地产主业下设事业一部、事业二部、置地、浙江事业部四个平台，各有副总裁负责，全部向许华芳汇报。

　　决策核心圈的董事会，家族色彩浓厚，许健康、许华芳、肖清平、施思妮、张洪峰担任执行董事，许华芬担任非执行董事。

　　其中，许华芬、许华芳是许健康的子女，施思妮是许华芳的妻子，肖清平则是许健康的同乡。

　　不过，高管架构在近年有变化。

　　2024年6月，许华芳找来新城控股原董事陈德力加盟宝龙商业，任行政总裁。

　　今年，许氏父子多次卸任“宝龙系”的法定代表人、董事。

　　据不完全统计，2024年，许健康从“宝龙系”50家公司退出，或变更法定代表人，或退出董事长、执行董事及总经理等职务。

　　许华芳至少退出40家企业的职位。

　　许华芳

　　退出的公司中，有旗下二级子公司宝龙实业。这是宝龙地产最主要的境内平台和房地产经营实体，也是发债主体。

　　“可能是为了减少公司的家族色彩，吸引和凝聚更多优秀的职业经理人。”IPG中国区首席经济学家柏文喜分析。

　　“这种调整，也可将老板个人风险与公司合法区隔，以更好应对外部环境的变化。”柏文喜补充道，这样利于切割、规范控股家族与企业间的经营风险。”

　　对许氏父子来说，这也是进一步减负之举。