12月22日，北京市住房城乡建设委、北京市住房资金管理中心、人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京市高级人民法院等部门对《北京市商品房预售资金监督管理办法》、《关于加强本市商品房预售资金使用管理的通知》进行了修订，起草了《〈北京市商品房预售资金监督管理办法（2024年修订版）〉征求意见稿》（下称《办法》），并向社会公开征求意见。

　　本次《办法》的重要调整在于监管主体的改变。《办法》将监管主体由商业银行调整为政府，监管原则由“政府指导、银行监管、多方监督、专款专用”调整为“政府监管、社会监督、专户收存、专款专用、核定支出、违规追责”。

　　《办法》还创新采取施工总承包单位根据工程造价提出重点监管额度及各节点用款额度后，由区住房城乡建设主管部门综合项目交付使用条件及开发企业风险情况等因素核定。

　　受访专家认为，《办法》强化了属地住建部门对预售资金用款的审核职责。北京市强化预售资金监管，将有助于防范项目风险，稳定购房者预期，对市场信心提振或将起到积极作用，未来预计将有更多城市跟进。

　　监管主体由商业银行调整为政府

　　新《办法》共分为总则、一般规定、预售资金收存与支取、监督管理四部分。新《办法》主要作了五方面重要调整：

　　一是将监管主体由商业银行调整为政府，监管原则由“政府指导、银行监管、多方监督、专款专用”调整为“政府监管、社会监督、专户收存、专款专用、核定支出、违规追责”。

　　二是引入北京市住房资金管理中心（下称资金中心）作为具体监管业务承担部门，发挥其独立性和资金管理专业性优势，强化对商业银行的执行监管，确保对预售资金监管新的要求落实到位。

　　三是在确定监管额度的工作中，创新采取施工总承包单位根据工程造价提出重点监管额度及各节点用款额度后，由区住房城乡建设主管部门综合项目交付使用条件及开发企业风险情况等因素核定。更好保障重点监管额度资金，能覆盖项目建安成本，防范项目资金风险。

　　四是完善社会多方监督机制，特别是要求购房人应将所支付的购房款存入市住房城乡建设委、资金中心门户网站公示的项目预售资金监管账户，并及时查看、比对监管账户信息，确保个人购房款全部存入监管账户。

　　五是对原《办法》中不合理、不适应行业发展新形势的相关规定一并进行了优化。

　　购房人可查询项目重点监管额度内资金余额

　　在商品房预售资金的监管主体由商业银行调整为政府的同时，《办法》也对各项重点监管额度及各节点用款额度的确定、房款统一归集、预算资金支取要求作出详细规定。

　　对于重点监管额度，《办法》规定，应与预售方案中明确、预售合同中约定的交付标准相适应。资金中心对重点监管额度内的资金进行重点监管，项目股东、集团公司不得以任何名义抽调重点监管额度内资金。

　　对于节点用款额度，《办法》规定，项目用款计划按照地下结构完成、主体结构完成、竣工验收备案、首次登记完成四个环节设置资金使用节点。开发企业应结合自身资金状况、融资能力，合理确定每个节点的用款额度。

　　在房款统一归集方面，《办法》规定，购房人支付的定金、首付款、按揭贷款、分期购房款和其他形式的购房款等预售资金，应全部直接存入监管账户，由资金中心按开发企业、预售证项目、楼栋、房号、购房人、资金种类、金额等进行标识。预售资金进入监管账户后，应首先用于归集重点监管额度资金。

　　《办法》明确，购房人可通过资金中心网站等查询本人入账信息和项目重点监管额度内资金余额。

　　在预算资金支取要求方面，《办法》规定，重点监管额度内资金未能覆盖后续建设费用时，开发企业不得使用重点监管额度内资金支付建设费用；重点监管额度内资金可覆盖后续建设费用时，开发企业可按照用款计划、资金使用节点申请支取重点监管额度内资金，但应确保支取后，剩余资金仍可覆盖后续建设费用。

　　《办法》规定，支取重点监管额度内资金时，由开发企业按规定向资金中心提出申请，资金中心现场踏勘后，提出初审意见，区住房城乡建设部门审核同意后由资金中心支付。承办银行可配合资金中心进行现场踏勘。

　　未来或有更多城市跟进强化预售资金监管

　　但近年来，随着房地产市场供求关系的重大变化，预售资金监管工作也面临着新形势、新问题。住房城乡建设部在多次会议上强调要加强预售资金监管，并会同人民银行、原银保监会发布《关于规范商品房预售资金监管的意见》。同时，最高法、住建部、人民银行发布《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》。

　　对于本次商品房预售资金监管主体由商业银行改为政府，中指研究院市场研究总监陈文静对记者说，《办法》强化了属地住建部门对预售资金的监管责任，明确属地住建部门对预售资金用款的审核职责。同时引入了资金中心作为具体监管业务承担部门，发挥其独立性和资金管理专业性优势，强化对商业银行的执行监管，确保对预售资金监管新的要求落实到位。

　　“银行监管模式下，确实很难避免资金被挪用。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示，预售资金监管的公共属性突出，监管是否严格，直接关系到房子能否顺利交付，保障小业主的权益。

　　陈文静认为，北京市此次修订《办法》，是落实12月21日住建部部长倪虹在全国住房和城乡建设工作会议中“保交楼落实属地责任，加强预售资金监管”的要求，北京强化预售资金监管，将有助于防范项目风险，稳定购房者预期，对市场信心提振或将起到积极作用，未来预计将有更多城市跟进。