根据近期公告，张江REIT作为首批参与扩募的四只公募REITs产品之一，其扩募份额历经半年也迎来了解禁期。经过对张江REIT的深度研究和梳理，发现该项目有三大亮点：

　　运营提升工作有序推进

　　张江REIT在业绩说明会上表示，其持有的两个基础设施项目张江光大园和张润大厦项目此前因租户调整出租率承压，但通过积极的招商租赁，空置面积正在逐步去化，两项目出租率均较租赁调整前有不同程度的提升，并储备了超万平待转化落地的租户。其外部运营管理机构表示，为了进一步提升出租率等核心经营指标，运营管理机构已积极制定并调整招商策略，通过调整定价策略、采用政策扶持、提供优质服务支持等方面促进招商和空置面积去化。园区招商工作需要在综合考量租金水平、产业结构、面积结构等多个因素的基础上稳步推进，待租面积的去化也是调整优化租户结构的契机。随着各方努力，张江REIT项目未来储备租户的转化进展和成果值得关注和期待。

　　区位优势凸显长期配置价值

　　根据五大行的相关研究数据，截至今年三季度，张江片区产业园的出租率和租金水平都处于上海市的第一梯队。而张江REIT所持有的张江光大园和张润大厦均位于张江科学城的核心地带，具备显著的区位优势和产业聚集效应，是优质园区资产的核心代表。未来随着宏观经济逐步企稳回升，园区经营的自然修复将成为支撑产业园区REITs现金流稳步回升的基础。张江REIT背靠张江科学城的核心优势将有利于维护其长期配置价值。

　　从历史分红情况来看，张江REIT成立至今累计向投资人分红1.15亿，持续为投资人创造回报。

　　增持“护航”彰显对未来的信心

　　在今年二季度和三季度，为支持基金持续、稳定、健康发展，张江REIT扩募原始权益人和基金管理人分别启动了增持计划，拟增持金额累计不超过2.3亿元。相关增持计划的启动也向市场传递了原始权益人和基金管理人对该基金及基础设施项目未来发展前景的信心。