张雅楠

过去一个多月，22个采用“两集中”供地的城市中，已有18城相继取消地价上限。11月21日，四大一线城市中，广州率先落实，黄埔区挂牌的一宗宅地，按价高者得原则确定竞得人，未设置地块最高成交限价。

广州此举，有望成为四大一线城市取消地价上限的起点。此前，认房不认贷等政策放松，也是始自广州，后在深圳、北京、上海相继落地。

取消地价上限，不仅是响应自然资源部9月底文件的建议，更是顺应了新一轮房改的方向。国务院9月下发的《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出“推动建立房地产业转型发展新模式”，明确“保障”与“市场”的定位关系，被称为新房改方案，其两大目标一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑”；二是让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，推动房地产业转型和高质量发展。

取消地价上限，热门土地的出让由摇号变为价高者得，面对这些地块，房企不必把希望寄托在玄学和运气上。土地归于有实力的开发商，土地价值回馈至地方政府。

对开发商来说，地价上限取消，意味着房价上限取消，产品品质和配套不必过分受制于狭小的成本空间，改善型和高端住宅产品的定位和设计，可以回归市场需求，成为真正的商品房。

对地方政府来说，商品住宅价格交由市场供需决定，若商品房价高企，工薪收入阶层居者有其屋的任务，需要保障性住房强势补位，相应的保障房土地可能要以划拨方式供应，更成熟的住房租赁市场也需要稳步建立，实现上述各就其位的转型，短期内仍需土地财政支撑。

取消地价上限，是调控政策的进一步松绑，它与认房不认贷，取消楼市四限（限购、限贷、限价、限售）等政策一样，都是供需关系发生重大变化后，对不合时宜政策的回调，已经算不上“救”市。

而保障金融安全以及提振经济，仍需要房地产复苏助力，但我们必须看到，当前的房地产颓势，单凭地方政府的“一城一策”很难奏效，即便是认房不认贷这样的“杀招”，在一线城市落地后的政策效力也仅能维持一个多月。从我们的采访信息看，市场两大压舱石，上海的豪宅和北京的学区房，都出现了明显的价格松动和需求萎缩，市场主体的状况可想而知。

销售企稳更多依赖经济底色和消费者信心，在销售不畅的情况下，保证正常的融资需求，成为稳定企业现金流的重要路径，对房地产行业意义重大。最近两年，金融政策不可谓不多，座谈会开了一个又一个，“白名单”一张接一张，“三支箭”飞了一年多，但开发企业和住宅市场仍不见起色。即便稳如万科也不免受市场情绪误伤，经历股债双杀。若长期看，销售不回暖；短期看，融资不化冻，开发企业的多米诺骨牌还会继续倒，但这显然不是当前经济需要的。

为什么这么多政策卡在最后一公里？刚刚结束的《财经》年会上有过精彩一幕，在面对“经济上的种种问题，我们看到了，文件上也有，政策也出了，为什么落实和执行就那么难”这个问题时，中国社会科学院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬的回答是，“我不知道”。

这句话迎来爆裂掌声。