转自：上海证券报

　　恒大爆雷不断，其旗下的恒大物业也曾因此受到牵连。此前，有媒体报道，恒大物业账上134亿元存款莫名“消失”，之后却查明这笔资金是被中国恒大集团违规挪用。

　　原本应用于物业服务经营的资金被腾挪一空，该如何保护相关资金的安全？这一案例也引发了人们对当前传统物业管理模式的担忧。业内专家认为，引入物业服务信托模式或将提供解决方案。

　　传统物业服务模式弊端显现

　　公开资料显示，恒大物业通过提供存单质押担保方式为中国恒大集团提供融资，存单质押的价值总计134亿元。随着质押担保期限届满，质权实现条件被触发，恒大物业134亿元存款被相关银行悉数划扣。据悉，该笔资金至今仍未追回。

　　原本应用于物业服务经营的资金被腾挪一空，为恒大物业提供服务的服务商及相关方被拖欠资金，其服务水平将会大打折扣，进而损害所服务的小区业主的切身利益，这由此也引发了人们对当前传统物业管理模式的担忧。

　　物业管理专家舒可心认为，现行传统的物业管理以“包干制”和“酬金制”为主，但这两种模式均因无法统一物业公司和业主的共同利益、物业公司工作不透明等原因，容易造成双方的利益冲突，甚至激化矛盾。

　　中国政法大学信托法研究中心主任赵廉慧向记者表示，根据目前民法典的规定，物业费作为物业公司提供服务的对价，成为物业公司的收入和自有资产，因而银行可将物业费作为物业公司的责任财产强制执行。如果采用物业服务信托模式，物业费及公共收益成为归属于业主的信托财产，独立于物业公司，上述情况则可以避免。

　　近年来，物业服务信托模式以成都为试点城市，目前已在全国多地的小区成功落地。

　　“自2018年以来，在成都市政府的支持和推动下，我作为主要参与者，被邀请在成都武侯区进行信托制物业试点，1年时间里，共完成信托制试点小区7个，此后这种模式扩大到成都全市。据不完全统计，截至2024年底，成都市施行信托制物业的小区已达300多个。”舒可心在接受记者采访时称。

　　另据记者不完全统计，目前包括北京、河南、山东、安徽、江苏、湖北、云南等全国多个省（区、市）均有成功实施的案例。

　　什么是物业服务信托模式？

　　那么，何为物业服务信托？

　　据悉，这一模式是一种运用信托理念和方式管理小区物业的新型物业服务模式。

　　据光大信托研报，目前物业服务信托模式主要有以下三种：信托制物业服务模式、物业委托型物业服务信托模式、双受托人物业服务信托模式。其中，信托制物业服务模式并未有信托公司的参与。

　　信托制物业服务模式中，业主大会为委托人，物业企业为受托人，全体业主为受益人，将小区物业费、公共收益等设立为信托基金，归全体业主所有，物业企业从中提取一定比例作为保障性成本支出，以此建立一种互信的体系。

　　另外两种模式均有信托公司的参与。光大信托在研报中指出，物业委托型物业服务信托模式以物业企业为委托人，信托公司作为单一受托人提供财产保管增值、支付结算清算等专业服务。

　　来源：光大信托研报

　　双受托人物业服务信托模式则以业主大会为委托人，业主大会将物业费及公共收益等涉众资金交于信托公司，信托公司和物业公司共同作为受托人，设立物业服务信托，对所收缴的物业费及公共收益等涉众资金进行统一管理。物业公司承担小区物业服务管家角色，信托公司承担小区物业费、公共收益等业主共有资金的管家角色。

　　来源：光大信托研报

　　信托公司探路物业服务信托业务

　　据了解，目前已有多家信托公司成立了物业管理服务信托。

　　2024年9月，国内首单物业服务信托落地，万向信托作为受托人，与成都智乐物业签署“阳光物业系列”服务信托合同，采用物业委托型物业服务信托模式。

　　同年10月，中航信托与成都市6个小区业委会及物业签订合同，成立物业管理服务信托，采用了双受托人物业服务信托模式。

　　2024年12月，紫金信托发行了“紫金信托·物管1号物业服务信托”。

　　在赵廉慧看来，物业服务信托最大的优势在于，其明确了物业费及公共收益的所有权。物业费和小区公共收益应为全体业主所有的财产，设立信托后，这部分涉众资金交于信托公司，通过信托财产独立、破产隔离的制度优势，可以确保资金安全高效运用。同时，根据信托法规定，信托资金的支取还将受到严格的监督与约束，从而压缩物业公司利用灰色地带进行暗箱操作的空间。

　　业内人士表示：“物业服务信托既可以发挥信托的制度优势及资金管理的专业能力为业主提供安全有保障的资产管理，又可以让物业公司真正回归‘管家’角色，真正做好社区服务，最终实现业主、物业公司、信托公司多方共赢。未来，随着信托制度的推广及普及，信托公司在涉众性资金管理方面将有更多发展空间，服务信托的内涵与实践有望进一步丰富和拓展。”