专题：2024上海全球资产管理论坛

　　炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！

　　2024上海全球资产管理论坛于12-13日在上海举行。在圆桌对话环节中，凯德投资（中国）人民币基金和商用中国基金负责人伍佩菡认为国内REITs的发展，这个资产是需要非常强的运营机构去运营的，它不是相似度非常高的资产类别，它是每个资产都有它的特征跟特性，这种情况下，对专业的资产管理人的要求非常高。

　　实录如下：

　　刚刚长辉老师的分享非常精彩，可以看到国内REITs的发展，从2024年6月发了9只，到今天可以看得出来，它有很多调整和变化，监管机构跟业内的同仁们做了很多互动，慢慢地做了非常多的调整。今年发改委发了236号文，将消费类基础设施纳入了可以发REITs的资产类别。从国际经验来看，国际上我们叫“商业地产”，国内叫消费类基础设施，它是第一个作为底层资产来发REITs，以凯德做例子，凯德跟REITs有非常大的渊源，我们在20多年前，在2002年已经开始发了我们的第一只公募REITs，它的底层资产是购物中心，或者是商业地产，它是一个相对成熟的资产类别。

　　从中国来看，国内的消费类资产是一个万亿级的存量市场，它跟别的资产类别稍稍有点不一样，它非常贴近民生，尤其是社区商业mall的资产类别，它贴近民生，赋能和服务于它周边的人群对美好生活场景的建设。所以，这个资产类别的抗跌性较强，这是商业地产或者是消费类基础设施的特征。

　　作为产业方，想谈谈消费类基础设施作为设立REITs的一些挑战。

　　第一，刚才讲了它的特征，直接反映出这个资产是需要非常强的运营机构去运营的，它不是相似度非常高的资产类别，它是每个资产都有它的特征跟特性，这种情况下，对专业的资产管理人的要求非常高。这个资产类别也不只是单单提供一个租赁空间，对产业方来说也不能做一个懒惰的房东，它要非常积极主动地去看如何提供资产的价值。它是提供土地给商户，提供给消费者的场所，提供的不只是租赁空间，还要提供消费者在里边的消费场景，包括提供空间、服务、内容。它不单单纯纯提供一个空间而已，对专业管理人的要求非常高，要时刻洞察消费者的趋势，动态地做品牌组合也好，业态组合的调整也好，好的专业的管理者要引领消费者的消费需求。挑战与机遇并存。

　　第二，从产业方的角度来说，相对其它资产类别，消费类基础设施或者是商业地产+商办，其实是比较早期建设的资产类别，一线城市的商场可能是比较早期时就建设，它的估值目前用的是DCF的模式，土地年限其实是一个非常敏感的因子。像凯德早期进来中国就到一线城市，2004、2005年就开始开发建设商场，土地年限相对其它资产类别相对较短，再一个比较短的土地年线的情况下，它的估值对于一些一线城市的优质资产是非常不利的，会比较大地影响到产业方的积极性。

　　另外，对产业方来说，我们理解中国改革开放已经四十多年了，凯德94年已经进入中国，也积极地参与了中国高质量的发展。从今天来看，中国的基础设施非常完善，有一些统计数据，国内的商场已经超过6000多，人均面积已经超过0.35，非常接近欧美、日本等成熟国家的水平。我们要思考的是我们是否继续去做增量，我们如果去发任何系列的资金，我们可以思考是否投在一些存量的项目上，有好多一线城市优质地段的项目是相对低效的，它的位置很好，但是有可能项目非常老旧，它也不能带出它非常高的产值。所以，在投的基金如果能够引导到产业去做盘活，去加大低效资产的投资，或者是做城市更新的项目，其实更有利于提升诚实的新面貌，也提升一些低效资产的资产价值。我也觉得是挑战和机会并存。