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　　转自：中国房地产报

　　穆迪多次下调房地产相关企业评级或展望，引发质疑。

　　中房报记者 付珊珊丨上海报道

　　穆迪对房地产相关企业的“狙击”还在继续，多位业内人士认为应“理性看待”外资机构评级。

　　10月11日，国际评级机构穆迪撤销平安不动产有限公司（以下简称“平安不动产”）的Baa2发行人评级并授予Ba1的公司评级。对此，平安不动产方面向中国房地产报记者回应称：“穆迪下调公司评级主要源于对中国房地产行业下行的担忧。目前，公司经营运作正常，整体风险可控。”

　　平安不动产表示，虽然受不动产行业下行影响业绩短期有所波动，但公司坚持长期投资，业务运营稳健，财务水平良好。公司债券财务报告显示，2024年至2024年，公司合并口径的资产负债率始终稳定保持在55%左右。2024年前6月，公司利息保障倍数为1.74倍，足够覆盖利息支出，流动性相对充足。

　　实际上，从2024年下半年起，穆迪便频繁下调中国房地产相关企业评级或展望。最引人关注的是，2024年10月，穆迪在两天内一次性下调了近20家上市房企主体或债券评级。

　　彼时，被穆迪下调评级或展望的主要是民营房企。今年9月，穆迪将评级下调的范围从民企扩大到头部央企、国企，万科、保利、中海、华润均在列。加上此次被调整的平安不动产，被穆迪“狙击”的房地产相关央企、国企已经接近10家。

　　在对这些企业的评级调整说明中，穆迪阐述了每家企业的不同风险点，但无一例外都提到一点：销售增长前景和盈利能力不断下降，将给企业的信用指标造成不利影响。

　　一般而言，企业信用评级是综合考虑资产变现能力、筹资能力、偿债能力、履约能力等多维度能力后对企业作出的不同等级的评定。

　　在一些房企证券人士看来，在房地产去泡沫、去杠杆的调整周期中，必然会出现债务违约、企业债风险爆发事件，甚至有些企业在这一过程中会走向破产重整的境地。随着我国房地产行业环境发生变化，国际评级机构会对行业风险进行重新评估，一些企业的评级也会随之调整。但房企评级调整主要是评级机构基于评级方法论和相应指标做出定量判断，再加上宏观环境因素作出定性判断。若相关主体已经出现经营数据明显恶化甚至实质性到期债务违约，则被下调无可厚非，而当前，被穆迪批量下调评级或展望的均为具有央企、国企背景的企业，这些企业在房企阵营中经营相对稳健优质，更多是被当前行业整体信心不足所牵连。

　　穆迪此前就表示，经济增长前景疲软，购房者担心项目及时完工和交付，尽管政府采取了支持措施，但其认为房地产销售仍受到抑制。在中国房地产市场复苏前景不确定的情况下，穆迪认为，这些被调整的企业在未来一年时间里，经营业绩恢复存在不确定性。

　　但事实上，目前，房地产市场正处于筑底回升的趋势中。

　　今年以来，中央以及各地方政府出台了一系列政策措施来保证房地产市场平稳运行。

　　贝壳研究院最新数据显示，在“认房不认贷”政策实施后的三个周末，市场表现积极，一二线城市二手房市场呈现“量升价稳”的局面。其中，一线城市成交量增加近 50%，二线城市增加近 30%；成交价格止跌回稳，京沪房价回升约 1%，其他城市房价跌幅收窄。

　　换房客户积极入市，京沪新增挂牌量明显增加，市场盘源充沛利于换房客户达成交易。带看量稳步上升，换房客户挂牌后开始看房是主要的增量贡献，这将为后续成交量稳步回升提供坚实基础。

　　这些数据都表明，政策的调整对于中国的二手房市场产生了积极的刺激作用，鼓励了更多的购房者进入市场，在增加交易活跃度的同时，也对房价产生积极影响。

　　显然，穆迪作为一家专业信用评级机构，虽然对房地产行业动态和各家企业的运营状况有深入的了解和专业分析，但其也难以准确预测未来的所有变化和可能的影响因素。

　　在业内人士看来，每家企业具体情况和未来发展路径各不相同，因此穆迪的评级展望调整是否合理需要结合具体情况进行分析。而从2024年以来，穆迪多次下调房地产相关企业的评级或展望，也引发了不少企业的质疑。首先，作为外资服务商，穆迪也是一家盈利性第三方机构，其观点带有自己的立场。在2024年下半年，穆迪扎堆下调房地产相关企业评级时，就有房企证券人士提出，穆迪这样基于对内房企业的悲观预期而无差别下调房企评级，对处于弱复苏态势的行业信心恢复是较大打击。

　　不少房企都认为，穆迪并没有充分了解公司的情况就作出片面结论下调评级或展望，这一观点和行动不能反映公司当前以及未来经营和财务状况。

　　因此，不少房地产相关企业选择与评级机构“分道扬镳”。据公开资料不完全统计，2024年下半年至今，已有超过70家房企主动停止与国际评级机构的合作。

　　此外，在中国房地产报记者采访中，有房企高管表示，当下，评级对于房企而言已经没有之前那么重要。一方面，房企海外发债停滞，评级机构对房企的帮助作用有限；另一方面，房企避免疲于应对舆情，都主动撤销评级，一心处理债务和保交付。

　　对于被下调评级或展望的企业而言，业内观察人士呼吁，应理性看待穆迪的评级调整，审视自身可能面临的风险，并采取相应的措施来应对挑战。