来源：上海证券报

　　记者 马慜

　　存量房贷利率调整进入倒计时。根据中国人民银行、国家金融监督管理总局发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，自9月25日起，银行将开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率水平。

　　连日来，多家银行出台实施细则，对常见问题进行释疑，并在手机银行上线“存量房贷利率调整”功能方便“一键办理”，同时也为客户提供配套查询服务，简化办理流程。

　　调整细则明确 涉及两类情形

　　从本次调整范围来看，各银行涉及的人群类型基本一致，第一类为贷款发放时满足首套资格的购房家庭，第二类是贷款时为非首套房但当前已符合所在城市首套政策的购房家庭（当地已执行首套房“认房不认贷”），包括原购房时无住房但因“认房又认贷”政策按二套购房的家庭和原有多套住房，后期通过交易等方式出售后当前有唯一成套住房的家庭。

　　总体来看，针对第一类原购房时按首套执行的贷款，各银行普遍将在9月25日统一调整房贷利率，无需借款人提出申请。针对第二类情形，银行普遍要求客户在9月25日之后主动提交申请并提供相关证明。

　　中指研究院市场研究总监陈文静表示，综合来看，本次存量首套房贷利率下调更利好受惠于“认房不认贷”的购房人群，此前部分地区二套房贷利率加点数偏高，该类购房者购房时房贷利率甚至在6%以上。此次存量房贷利率下降有助于降低居民负担，提升消费意愿。

　　就调整幅度来看，各家银行调整规则也基本一致，存量房贷的调整幅度会根据原贷款发放时间、发放时所在城市首套房贷利率政策下限、发放时全国首套房贷利率政策下限有所不同。

　　2024年10月7日（LPR改革）前发放的房贷利率如何调整，也是外界较为关心的问题。建设银行在公告中明确，2024年10月7日（含）前发放的浮动利率贷款，调整后的利率按相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行。对于当前仍采用基准利率定价的贷款，以及固定利率贷款，需要先申请转换为采用LPR定价的浮动利率贷款，并签订协议，在转换后按对应的浮动利率调整执行；若仍选择继续执行固定利率或采用基准利率定价，则本次不调整。

　　银行提前筹备 优化办理流程

　　目前距离存量房贷利率调整已不到一周的时间，近期社交媒体上已有少数客户晒出存量房贷利率调整结果，表示是在接到银行通知后前往网点办理。记者了解到，国有大行暂未进行提前调整，提前接到通知的客户多为此前选择了固定利率的人群，前往网点办理的是转换浮动利率。

　　北京一家国有大行房贷经理表示，北京暂时还未进行提前调整，9月25日才会正式启动。另有一名江浙地区国有大行分行行长称，目前该行还没有提前调整存量房贷利率，只是告知客户届时会调整为相应利率。

　　为了简化办理流程，银行已对配套金融服务进行优化。例如农业银行自9月15日起在掌上银行、贷款经办行、营业网点、95599、“中国农业银行微银行”等渠道开通存量首套住房贷款利率调整有关情况查询服务。工商银行手机银行已上线“存量房贷利率调整”功能，可以查询个人住房贷款的放款日期、合同金额、贷款期限、已还本金、执行利率等信息。

　　不过，也有需要借款人主动提出申请的情形。对于因所在城市推行“认房不认贷”导致“二套变首套”等特殊情况，借款人需主动发起申请。由于各地因城施策，需要银行进一步认定，银行要求借款人自行准备证明材料。银行对此也简化了办理流程，以工商银行为例，借款人在手机银行首页即可查询首套或二套房贷认定情况。

　　此外，未完成LPR转换、不良贷款归还积欠本息的存量房贷等，也需要借款人自行提出申请。其中，当前处于不良状态的存量房贷，应由客户还清当前拖欠后再提出申请，经银行审批通过后，按调整规则进行调整。

　　对于居民来说，调降存量房贷利率能减轻财务负担，对于银行来说有何影响？陈文静认为，对于商业银行而言，降低存量房贷利率亦可在一定程度上减缓居民提前还贷情况。随着四大银行公布降低存量房贷利率细则，其他银行也将推动相关举措落地，预计符合条件的存量房贷将相继迎来下调，进一步释放居民消费潜力。