来源：华尔街见闻

　　周二，根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，美国7月成屋销售再度下滑且不及预期，创2010年以来7月同期的最低。更高的利率和供应紧张，是成屋销售继续低迷的原因，7月成屋供应量跌至24年同期低点。

　　美国7月成屋销售总数年化407万户，不及预期的415万户，6月前值为416万户。7月份房屋销售速度为2010年7月同期以来最慢。美国7月成屋销售总数环比下降2.2%，不及预期的下降0.2%，6月前值为下降3.3%。7月成屋销售同比下降16.6%。

　　截至7月底，有111万户待售房屋，为1999年以来7月份库存的最低水平，较去年同期下降了14.6%，约为新冠疫情前供应量的一半。按照目前的销售速度计算，需要3.3个月的时间消耗掉市场上的供应量，低于5个月的库销比，表明市场供应紧张。

　　供应短缺继续推动买家竞价和房价上涨。7月份售出房屋的中位价为40.67万美元，比去年7月份上涨1.9%。

　　库存不足是制约成屋销售和推高房价的关键因素。由于当前的按揭贷款利率比2024年底高出两倍还多，许多已经锁定低贷款利率的房主不愿出售房屋，因此市场上的房屋供应量低于正常水平。

　　分地区来看，西部地区环比增长2.7%，其余所有地区的销售均环比下降，其中东北部地区的降幅最大，下降了5.9%。

　　有大约四分之三的成屋上市时间不到一个月便售出，表明需求仍然强劲。大约30%以上的成屋最终售价高于标价。

　　按价格类别来看，所有价位的销售均有所下降，但最高端价位（100万美元以上的房屋）的销售下降幅度最小，这是因为高价市场的供应量要多得多，而低价市场的供应量却非常少。

　　由于竞争激烈，买家越来越多地使用现金来赢得卖家。7月全款买房占总销售的26%，与6月持平，高于去年7月时24%的水平。此外，投资客经常用全现金买房，因此对按揭贷款的利率不那么敏感。7月成交中投资客占比为16%，较6月的18%有所下降，但较去年7月的14%有所上升。

　　7月份首次购房者占销售量的30%，较6月的27%有所回暖。历史上，首次购房者一般占市场的40%左右，这表示许多美国人被挤出市场的负担能力挑战。对FHA贷款的需求也在增加。这些贷款的首付较低，受到首次购房者的青睐。

　　成屋销售约占美国房地产市场销售量的90%，在过户时计算。通常在过户前的一两个月，签订合同，因此7月份的销售数据主要反映了6月和5月的购买决定。在此期间，按揭贷款利率从约6.5%的水平飙升至7%以上。

　　NAR首席经济学家Lawrence Yun表示：“西部地区是房价最昂贵的地区，但也是价格有所下降的地区。除西部地区房价较去年持平，其他所有地区7月份的房价均同比上涨。”

　　Bright MLS首席经济学家Lisa Sturtevant表示：“随着我们进入秋季，房地产市场正处于关键时刻。按揭贷款利率飙升。对于一些消费者来说，租房和购买之间的决定将倾向于租房，特别是在租金下降和新公寓上线的地方。”

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