2024博鳌房地产论坛今日举行。信保基金上海公司负责人周婧谈及Pre-REITs的资产选择时，提到了三个条件。

　　第一是选择具备可打造持续现金流入能力的资产，第二是选择能够看得懂、管得住的资产，第三是选择能有清晰退出渠道的资产。

　　“不管是产业园或者商业资产，它的现金流会受到包括经济周期、市场供需、产业发展规划等多方面因素的影响，所以这是一个综合判断、持续管理的过程，关键是要把握不动产作为物理空间背后所承载的需求”，她指出。

　　展望下半年，周婧表示，消费类基础设施会是市场关注的热点。

　　她分析称，消费类基础设施纳入REITs的试点范围，为国内提升商业存量资产的流通性，包括优化运营效率提供了非常好的机遇。

　　首先从资产层面看，现在已经纳入试点范围的包括购物中心、社区商业、农贸超市和专业卖场等等。数据显示，去年末全国范围内已经开业的购物中心接近6000家，开业面积超过5亿平方米。因为这些商业体前期拿地开发投资比较大，业主方对资产盘活要求比较强烈。

　　从资金方角来看，因为这些项目体量大，对资金的容纳量也比较大，以购物中心为例，基本上单项目的估值都是10亿以上甚至大几十亿，非常适合大的资金做资产配置的选项。

　　从运营层面看，消费类基础设施是To C的市场，是充分竞争的，除了国央企之外，还有外资、民企，参与的主体更加多元化，通过REITs市场的机制，相信会进一步带动商业资产的质量和运营水平的提升。

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