作 者丨吴霜

编 辑丨肖琦

近日，江苏省泰州市兴化市人民政府网站发布《关于优化调整商业住房贷款转住房公积金贷款政策的通知》，将对商业住房贷款转住房公积金贷款政策进行优化调整，这是在14日央行发声调降存量贷款利率后的首个地方性的“转贷”鼓励性政策。

通知提出，扩大商转公贷款办理对象。在异地正常缴存住房公积金满六个月，在兴化市购买自住住房时办理纯商业性住房贷款的异地缴存职工，可以办理商转公贷款将纯商业性住房贷款全部或部分转成住房公积金贷款。同时，放宽商转公贷款办理条件。职工在购房办理商业住房贷款时有尚未还清的住房公积金贷款 (含公转商贴息贷款) 但现已结清的，可以办理商转公贷款。该政策自7月24日开始施行。

商转公贷款是指符合住房公积金个人住房贷款条件的缴存人，将本人已办理且尚未结清的商业性个人住房贷款，全部或部分转为住房公积金个人住房贷款。在利率下行的环境下，这一操作实际上将原来较高的房贷利率转为了最新的更低的房贷利率，减轻了购房者存量房贷的还款压力。

自7月14日央行货币政策司司长邹澜表示，“按照市场化、法制化原则，鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或是新发放贷款置换原来存量贷款”以来，存量房贷利率是否调降、何时调降、又将如何调降引发大众关注。

2024年以来，全国各地陆续调整住房公积金政策，商转公贷款也是新一轮楼市调整的举措。但在具体实施过程中，过去仍有若干限制。除了兴化市发布优化调整商转公贷款政策外，此前其他地区也发布过类似措施，但多为明确规范流程，而较少“扩大对象”、“放宽条件”等鼓励性条款。

7月1日，江苏宿迁已经开始执行公积金新政，增加非受托银行“商转公”贷款业务等多项惠民措施；4月19日，盐城市人民政府在访谈直播中表示，推行“商转公带押转贷”，对商转公贷款，推行顺位抵押，借款人无需先行筹措资金还清商贷，解押原房产；3月22日吉林白城发布《白城市住房公积金贷款管理办法》，凡在本行政区域内未结清的商业银行个人住房贷款，符合住房公积金贷款条件的，可申请商转公贷款；2月28日，广西南宁发布住房公积金新政，商转公贷款住房房龄放宽至30年。

直接下调存量房贷利率虽能减轻居民还贷压力，但具体调降方式不同，牵涉银行利息收入也不一样，会影响银行调降动力，具有一定挑战性。据中信证券研报，存量按揭定价调整的幅度、存量按揭规模调整的比例，会显著影响存量房贷利率调整对商业银行影响的测算结果。

据中信证券测算，假定存量房贷按揭调整比例为20%，定价调整幅度50BP，则对商业银行全年净息差和净利润的负向影响约为1.3BP、1.7%；如果假设存量房贷按揭调整比例70%，定价调整幅度80BP，则对商业银行全年净息差和净利润的负向影响约为7.3BP、9.4%。

所以实际上，对银行来说，通过“转贷”，即将纯商贷转为公积金贷款和商贷的“组合贷”，或纯公积金贷款，来调整存量房贷利率不失可行性。地方政府扩大放松职工办理“商转公”贷款限制条件，是回应央行调降存量房贷利率的积极信号。

此外，房贷利率下行趋势将在下半年延续。7月25日，植信投资首席经济学家兼研究院院长连平表示，房地产政策仍有进一步放松空间。他预计下半年商业银行房贷基准利率将对应下调，并引导首套和二套房贷利率进一步走低。