来源：华尔街见闻

　　周四，根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，美国6月成屋销售总数年化416万户，不及预期的421万户，5月前值为430万户。6月成屋销售环比下跌3.3%，为2024年11月以来最大环比跌幅，不及预期的下跌2.1%，5月前值为下跌0.2%。6月成屋销售同比下跌18.9%，也是2009年6月同期以来的最低迷销售。

　　美国成屋价格中位数为41.02万美元，为有记录以来的历史第二高，仅略比去年6月的历史最高价低约1%。

　　截至6月底，有108万户待售房屋，为有记录以来6月份库存的最低水平，较去年同期下降了13.6%。按照目前的销售速度计算，需要3.1个月的时间消耗掉市场上的供应量，低于5个月的库销比，表明市场供应依然紧张。

　　库存不足是制约成屋销售和推高房价的关键因素。由于当前的按揭贷款利率比2024年底高出两倍还多，许多已经锁定低贷款利率的房主不愿出售房屋，因此市场上的房屋供应量低于正常水平。

　　分地区来看，南部和西部地区的销量下降，中西部销量稳定，东北部销量上升。

　　首次购房者的处境艰难。6月份首次购房者占销售量的26%，这是该数据开始跟踪这一指标以来的最低份额，较一年前的30%明显下降。历史上，首次购房者一般占市场的40%左右，这表示许多美国人被挤出市场的负担能力挑战。

　　由于竞争激烈，买家越来越多地使用现金来赢得卖家。6月全款买房占总销售的26%，略高于去年5月和6月的水平。此外，投资客经常用全现金买房，因此对按揭贷款的利率不那么敏感。

　　当前按揭贷款利率远超去年，这意味着房屋的可负担性大幅降低，也解释了低端市场为何最活跃。高端市场似乎正在复苏。尽管所有价位的房屋销量都有所下降，但高端市场的销量下降幅度最小。这与去年的情况截然不同，去年高价房屋销量急剧下降。

　　NAR首席经济学家Lawrence Yun在一份声明中表示：

根本没有足够的待售房屋，市场可以轻松吸收双倍的库存。房屋销量下降，但美国全国大部分地区的房价保持坚挺。供应有限导致一个房子出现多个报价的情况，最近一个月有三分之一的房屋最终售价高于标价。

　　成屋销售约占美国房地产市场销售量的90%，在过户时计算。通常在过户前的一两个月，签订合同，因此6月份的销售数据主要反映了5月和4月的购买决定。在此期间，按揭贷款利率大多徘徊在6.5%左右，但在5月底飙升至7%以上。整个6月份的按揭贷款利率都保持在7%的水平。

　　由于美国成屋库存有限，并且房屋建筑商对新房销售提供各种激励措施，买家转至新屋市场，新屋销售强劲，远超成屋。新屋销售在签约时计算，该数据将于下周公布。