文 | 新浪财经 徐苑蕾

　　“今年比去年更卷了。”即便在一季度已经完成了半年业绩目标，一位房企销售告诉新浪财经，他仍然不敢松懈。

　　随着疫情防控政策放开，今年一季度楼市成交情绪空前高涨，但二季度却急转直下，若无重磅政策“托底”，下半年市场行情依然不明朗。

　　在波动的市场环境中，去年房企阵营经历了一轮大洗牌，十强格局虽然已经稳定，但是今年上半年座次上仍有些许改变。根据克而瑞统计数据，去年喊出“进三争一”目标的保利发展，在上半年如愿坐上“销冠”宝座，而昔日的“宇宙房企”碧桂园则跌出五强，排名第六。

　　行情高开低走，二季度房价环比下跌

　　上半年楼市上演了一番过山车行情。一季度市场急剧升温，保持高热，部分区域的热点板块甚至开始涨价，但是二季度行情再次逐月走低，市场重回低迷。

　　一位房企销售人士以珠海楼市举例称，去年珠海整体销量非常差，但是今年一季度却呈现出火爆现象，不少楼盘基本提前完成了上半年的业绩目标，有些项目甚至超越了去年全年的销售额。

　　一季度的“小阳春”主要由于去年积压的需求释放，而且房企促销力度到位。前述销售人士透露称，一季度，开发商普遍对市场的信心还是不足，所以各个楼盘的优惠活动延续去年行情低迷的时候，基本都是给出最大的折扣。

　　“比如珠海大部分楼盘可以给到政府规定的最低折扣85折，而且可以送车位、送全屋家电。”该人士表示。

　　另外，一季度政策端的持续放松，尤其是金融端房贷利率的下调，也给了观望的刚需客和置换客足够的推动力。根据中指研究院统计数据，2024以来，全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下。前述销售人士就指出，一季度珠海首套房利率已经降至3.7%。

　　不过，二季度以来，地方政策的出台频次和力度均有所下降。克而瑞统计数据显示，二季度地方政策的出台频次环比下降15%，相比去年同期下降约六成；力度上，以公积金等弱刺激政策为主，“四限”松绑仅16次，环比近乎腰斩。

　　同时，随着一季度购买力的大面积释放，房企营销力度也有所降低，因此即便前期热点恒热的北京、上海、杭州等城市，也在二季度出现了需求疲软迹象，部分项目来访、认购出现下滑。

　　尤其是4月份，成为上半年楼市的一个分水岭，并未能延续“金三”的市场情绪。国家统计局数据显示，今年4月，商品房销售面积、销售金额分别为7690万平方米和9205亿元，同比增长5.5%和28%，但环比分别下降48%和39%，成交几乎腰斩。

　　58安居客研究院院长张波进一步分析称，支撑楼市的基本面依然是经济的表现，二季度经济恢复的节奏慢于市场预期，同时部分指标的表现让居民的预期有所转弱，由此带来楼市下行。大部分城市购房者的信心和预期，还是受宏观环境影响，楼市政策的边际效应正在减弱。

　　房价方面，上半年同样呈现出先扬后抑的情况。根据中国房地产指数系统百城价格指数，一季度，在前期积压需求集中释放带动下，市场信心逐步回归，价格呈现修复态势；进入二季度，市场恢复节奏放缓，房价上涨动力不足，5月、6月新房价格环比连续下跌。

　　碧桂园跌落“销冠”，保利登顶

　　在波动的市场环境中，房企销售复苏不如预期，甚至出现探底，销售排名也有着更多变数。

　　中指研究院统计数据显示，2024年1-6月，百强房企销售总额35682.3亿元，与去年同期基本持平，销售额超千亿房企7家，较去年同期减少2家，百亿房企78家，较去年同期减少7家。

　　随着恒大、融创等昔日的龙头房企陷入流动性危机，去年房企阵营已经经历过一轮大洗牌。来到2024年上半年，百强房企的格局继续分化，而十强格局虽然已经稳定，但是座次上也有些许改变。

　　按照克而瑞销售榜，去年全年销售排名第二的保利发展，在今年上半年以2366亿元的销售额登顶。如无意外，这家央企开发商极有可能将会在今年首次问鼎全年“销冠”。

　　2017年，保利发展原董事长宋广菊喊出2-3年内“重返前三”的目标。但彼时正值民营房企加大杠杆、蒙眼狂奔的阶段，即便有着央企优势，保利发展也未能在宋广菊任期内完成目标。

　　2024年，保利发展新任董事长刘平提出“进三争一”的目标，当年保利发展实现销售额4573亿元，虽然同比下降约15%，但因降幅比万科以及融创更小而晋升至第二的位置。今年以来，保利发展势头更是难挡，一举超过碧桂园并已连续6个月位居榜首。

　　而昔日的“销冠”碧桂园上半年的排名则下滑至第六位。根据统计，上半年碧桂园实现归属公司股东权益的合同销售金额1287.6亿元，同比减少约30.4%。

　　杨惠妍今年3月出任董事会主席，提出碧桂园“一体两翼”的战略格局。碧桂园以房地产主营业务作为主体，为此今年5月还对组织架构进行了调整，新成立地产集团。为了改善销售，碧桂园还开始调节土储结构，计划在3-5年内将一、二线和三、四线的货值比例提升至五五开。

　　喊了好几年“活下去”的万科，尽管上半年2039.4亿元的合同销售金额同比下降了5.27%，但仍占据着前三名的位置，而且还较去年年底的位置上升了一名至第二。多年徘徊在第五名位置的中海地产，上半年也跻身销售榜的第三名。而陷入危机中的融创已在十名开外，从去年的11位跌至今年上半年的17位，恒大更是下滑严重，上半年销售额排在23位。

　　全国房地产经理人联盟理事邓浩志指出，目前十强房企格局基本稳定，但是房企洗牌还没完全结束，部分民营房企仍面临爆雷风险，销售排名或将进一步下滑，甚至会跌出百强位置，洗牌后的格局或今年年终才能稳定下来。

　　楼市或维持低位，销售称“比去年更卷”

　　不久前，著名财经作家吴晓波呼吁救楼市的言论引发热议。他呼吁，提振当今十分低迷的国内需求，亟需找到一个大的投资和消费池子，环顾天下行业，动一子而活全局者，恐怕非房地产莫属，因此只有救楼市才能救内需。

　　目前来看，市场成交仍为近5年来的低位。在不少地产从业者看来，想让楼市复苏，当前节点异常关键，下半年需要更大力度的“托底”政策才能遏制住市场的下行趋势。事实上，6月中开始，陆续有市场消息曝出，管理层可能出台一揽子刺激经济的政策。

　　不过在邓浩志看来，下半年中央级别的政策出台可能性不大，一线城市也不太可能出台重磅政策，更多可能以低线城市的地方政策为主。

　　“如果没有重磅政策的支持，下半年市场或会维持L型的格局，即大跌之后在盘底盘整，供需量、成交价都比较低迷，但是进一步下跌的可能性也不大，市场在一个低位保持平衡。”邓浩志称。

　　张波则指出，市场的复苏并不会一蹴而就，波段式表现依然是下半年楼市可能呈现的节奏，总体市场预期会呈现分化态势。6月未迎来预期中的止跌行情，预示着接下来包括一线城市在内的楼市政策放松的空间开始增大。

　　“需求侧更大力度保障改善型购房需求，尤其是房贷和首付层面，目前不少城市依然是‘认房又认贷’，这也导致很多人即使手里仅有一套房，换房也要承担高首付，并且利率层面亦面临上调。后续房贷政策结合税费政策如可同步调控，则可以增强对改善置业的保障。”张波表示。

　　前述房企销售人士则称，目前大家对市场的信心还是不够坚定，虽然有一季度的业绩“打底”，但是第三季度环境依然不明朗，因此还是不敢松懈，下半年一开始仍处于非常紧绷的状态。目前购房的优惠力度也不如去年和一季度，如果销售不理想，估计会在8月根据具体情况再推出营销活动。

　　“今年比去年更卷了，售楼部如果有成交率跟不上的同事，基本都要出去拓展，和做中介差不多，然后还要铺天盖地地做直播、发短视频，以减少对中介渠道的依赖。”该人士说道。

　　长期来看，未来3—5年，全国商品房销售规模或将保持在13亿平方米左右，行业规模进入无增长时代，同时成交量会逐渐向热点城市倾斜，成交结构也会偏重于改善。