作者： 张歆晨 张慧敏

　　正在推进境外债务重组事宜的合景泰富（01813.HK）和龙光（03380.HK）两家内地民营房企，似乎遭遇了来自李嘉诚旗下长江实业（01113.HK）的商战奇袭。

　　有知情人士向第一财经爆料称，长江实业已与汇丰接触，希望接手合景泰富与龙光共同开发的香港“凯玥”项目相应债权，该笔债权是由汇丰、渣打等银团所持有的约102亿抵押贷款。虽然债权转让属于商业行为，但合景泰富和龙光正在推进境外的债务重组，两家公司均担心长江实业的突然介入，会导致相关重组工作出现新的阻滞。

　　龙光与合景泰富相关人士均向第一财经表示，“凯玥”的债权亦在两家公司计划重组的范畴之内，如果此刻该债权被银团转让给长实集团，公司担心长实会反对债务重组，逼迫项目走上拍卖转让之路，最终导致项目易主。但由于债权在银团手中，合景泰富和龙光眼下均没有能力赎回，即便长实要接手“凯玥”的债权，两家公司似乎并没有什么太好的办法去阻止该交易的发生。

　　长江实业作为香港老牌开发商，接手“凯玥”债权的醉翁之意是什么？对此，第一财经向长江实业求证，但截至发稿，该集团未作任何回应。

　　300亿项目争夺

　　“凯玥”项目位于香港仔及鸭脷洲利南道66号，背靠玉桂山，面向大海，属于名副其实的海景房，是龙光进入香港市场的第一个项目。2017年2月，龙光、合景泰富联合体以168.55亿港元中标“凯玥”项目地块，成为彼时香港成交总价最高的单幅地块，在寸土寸金的香港，“凯玥”地块的价格也并不低，成交楼面价达21.7万元/平方米。

　　时隔六年，“凯玥”项目终于在2024年1月首次对外出售，项目推售的住宅共295套，主要为三房、四房户型。按照该项目67.3万平方英尺的总销售面积，5万港元/平方英尺的单价计算，该项目的估值折合人民币约307亿元。

　　不过，这个地王项目的销售回款速度并没有想象中那么快。中原地产平台显示，截至目前，“凯玥”项目仅卖出3套房源，销售回款共4.88亿元。“主要还是水土不服，开发商对市场了解不够充分。”中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦对第一财经表示，“凯玥”当时拿地价格较高，因此销售的定价也比较高，而项目又存在周边配套不成熟的缺陷，再加上房产中介担心收不到佣金，销售渠道的推广力度也明显不足，从而导致项目销售去化较为缓慢。

　　销售去化不理想，并没有让两家开发商想要放弃，相反，对于合景泰富和龙光而言，这个位于香港的巨无霸项目，属于集团拥有的优质资产，在两家公司与债券人的债务重组谈判中，被视作重要的底层资产之一。

　　此前，龙光与合景泰富曾以双方联合开发的“凯玥”项目为抵押，向汇丰、渣打在内的银团贷款了102亿港元，用于项目开发，2024年以来，龙光与合景泰富相继债务违约，102亿港元的抵押贷款也被纳入境外债务重组范围内，以期获得银行展期。

　　但近期却有关于长江实业计划接手“凯玥”债权的消息在金融圈子里不胫而走，让该项目乃至龙光和合景泰富各自的债务重组出现了新的不确定因素。

　　知情人士向第一财经透露，长江实业已经与银团代表之一的汇丰方面取得联系，希望接手“凯玥”的这笔债权，目前，银团成员的态度还不得而知。

　　潜在的威胁

　　从银团的角度看，合景泰富和龙光是计划将“凯玥”这笔债务打包展期，如果长江实业能够一次性将这笔债务接过去，于金融机构而言，这确实不失为一个可以提前兑现全身而退的机会。

　　但从龙光和合景泰富的角度来看，这项交易如果成功，可能会使原本就困难重重的公司陷入更大的困境之中。

　　一位合景泰富的内部人士向第一财经透露，截至目前，“凯玥”的贷款利息一直是正常兑付的，但公司正在推进境外整体债务重组，“凯玥”的债权亦会在重组范围内，这时候长实突然接手，会不会给整体的债务重组带来什么变数，这是公司比较担心的。

　　合景泰富与龙光的忧虑不足为奇，从过去多家房企完成境外债务重组的经验来看，银团等金融机构多半会同意展期，然而长江实业则不同，它本身就是实力不容小觑的开发商，一旦接过“凯玥”这个地王项目的债权之后，下一步行动会不会是争夺项目的控制权呢？

　　协纵管理集团联合创始人黄立冲对第一财经表示，如果长实集团拿到了这笔抵押贷款的债权，实际上就意味着长实集团有能力变相控制被抵押的项目，“相当于把‘凯玥’项目买了，剩下的细节要跟原来的股东谈”。

　　中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜亦表示，拥有“凯玥”项目的贷款债权，实际上意味着拥有了债权所包含的本息收益权、抵质押权，以及由此衍生的项目公司参与权、债权重组、债转股机会的考量等。拥有贷款债权之后，接盘方一般不会采取强硬的资产处置措施，而是会通过谈判转让的方式获得该项目，这虽然在法律层面不存在问题，但是在商业伦理层面显然是不妥的。

　　“除了项目可能会被迫易主，更让合景泰富和龙光担忧的是，长实集团半途搅局可能会导致境外债务重组的整体谈判遇阻。”上述知情人士对第一财经表示，目前龙光与合景泰富的境外债务重组处于谈判的重要阶段，“凯玥”属于优质资产，是两家企业在境外债务重组谈判中的重要增信项目，如果长实集团最终成功接过该项目抵押贷款的债权，“凯玥”项目很可能会被剔除到债务重组的增信项目之外，这将大大削弱两家公司的底层资产规模，毕竟，“凯玥”的估值达到300亿左右。如果因为“凯玥”债权易主导致境外债务重组失败，会相应影响到公司的正常经营，让保交付等工作无法如期达成。

　　资料显示，龙光和合景泰富均是已经公开爆雷的房企，目前，两家公司都在积极推动各自的债务展期或重组工作。

　　2024年上半年开始，龙光集团多笔境内债券寻求展期，当年12月，该集团境内债券全部获得展期，一直到2024年12月不会有到期的境内债券；境外债务方面，2024年8月，龙光集团宣布暂停支付多笔境外债务的到期利息，随后启动境外整体债务管理方案，截至目前，境外债务重组还处于谈判阶段。

　　合景泰富则在2024年9月首次公开债务展期，对一年内到期的3笔美元债进行交换要约和同意征求。2024年5月，合景泰富上述交换要约的债券没能如期兑付相应的本金和利息，正式债务违约，集团开始寻求境外债的全面解决方案。

　　对比之下，作为李嘉诚创办的香港老牌房企，长实集团的业务保持了较好的业绩，2024年实现营收563.4亿港元，同比下滑9.26%；股东应占溢利216.8亿港元，同比增长2.08%。在国内一众房企面临增收不增利困境，净利润只有个位数的2024年，长实集团的销售净利润率高达38.98%。

　　2015年以来，长实集团的资产负债率一直维持在30%左右，2024年年末，该集团资产负债率只有23.53%。2024年以来，随着内地房地产市场下行，曾经高杠杆扩张的房企纷纷陷入债务危机，相比之下，经营稳定、资金充足的长实集团则获得了逆周期的资产收并购机会。