买二手房，要掏一笔不菲的中介费，这种情况你遇到过吗？不少购房者诟病房屋中介“以房屋价格为基准进行固定费率计费”的计费方式并不合理。一笔中介费可能相当于购房者好几个月的收入，无形中增加了买房成本。

　　近日，住房和城乡建设部、市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，提出房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用等。固定费率的中介费究竟从何而来？两部门发文要求合理降低中介费，合理程度又该如何把握？

　　01

　　购房方：中介费收费标准不合理

　　房屋中介：很多服务是“看不见”的

　　浙江省湖州市的市民王先生这段时间在看房，他认为房价高，中介费就高的收费标准并不合理。

　　王先生：比方说100万元的商品房中介费2万元，但400万元的联排别墅中介费将近10万元。中介付出的时间成本和劳动成本是一样的，那为何要凭房价多少收取中介费呢？还有抽成太高了，如果抽成2%，光是中介费就抵得上我一年的工资收入了。

　　房地产分析师张大伟指出，购房者对于中介费反映最多的声音，就是房价高低对于中介费来说影响巨大，但是可能中介服务并没有什么差别。

　　张大伟：比如说二三线城市一套100万元或者几十万元的房产，和北京上海这种一线城市的几千万元的房产，对于中介来说，包括带看、房产交易、过户后续的流程贷款服务等，其实服务内容并没有本质的区别，中介提供的劳动量基本是一致的，但是中介费有可能会相差几十倍。

　　一方面，购房者认为目前的房屋中介费过高，按照房屋价格的固定比例收取中介费不太合理。但另一方面，房产中介机构也有不同看法。

　　安徽合肥某房产中介胡经理：不能说你买500万元的房子，我收你1万5千元，买20万元的房子，我也收你1万5千元。房源有成交方和维护房源的那一方，中间环节是很多的，比如说录入人、维护人、委托人、委托书人、钥匙人、摄影师以及实勘预约人，他们都要去分这笔佣金。

　　还有中介机构负责人指出，价格较低的房子可能交易周期也相对较短，而价格较高的房子成交速度会比较慢，房屋带看量较大，成本也会随之增高。另外，成交价高的房子，其信贷过程中的问题也更复杂，所以总价高的房子会酌情多收取一些中介费。

　　某房地产营销机构总经理章惠芳：大多数的经纪人可能一年卖不了几套房子，服务了10个甚至50个客户，成交的也就是一两个。他觉得自己付出了很多劳动，但实际上这个劳动最后是由成交的客户来买单，所以成交的客户又会觉得自己没有获得高达10万元的服务。

　　此外，中介机构也表示，他们提供的中介服务包括评估费、咨询费、买卖代理费、权证办理服务费等。而对于大多数购房者来说，这些服务很多是“看不见”的，所以购房者觉得服务和收取的费用不成正比。

　　02

　　新规提出合理降低中介费

　　房地产分析师：未来可探索分档定价

　　据了解，在二手房交易中介费方面，我国此前曾实行政府指导价管理制度。2014年6月，国家发展改革委、住建部发布通知指出，房地产中介服务费用，实行市场调节价，由此我国房地产经纪业务逐渐实行市场调节价。

　　北京合硕机构首席分析师郭毅指出，低至百分之一点几到最高百分之二点七的中介费费率已经在全国实行多年，是市场化博弈的平衡结果。近几年对于中介费过高的“声讨”首先和房价的水涨船高有关。

　　房地产分析师张大伟认为，缺乏市场竞争也是高价中介费成立的主要原因之一。

　　张大伟：十年前，很多城市都有好几家中介公司竞争，现在全国出现了一两家独大的格局。一方面是大型中介公司市场份额占比较高，另外中介费的费率又比较高，购房者可选余地小，所以中介费的高费率影响就凸显出来了。

　　此次，住房和城乡建设部、市场监管总局联合发布的意见提出，要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。郭毅认为，新规没有对费率进行直接管制，留出了弹性空间，能够兼顾企业自身的发展，同时也能够满足消费者的利益。

　　郭毅：针对一些成交周期较短且房价水平本身偏低的社区，制定的费率也相对较低；针对一些总价相对偏高且成交周期长、难度大的社区，制定的费率也相对较高，因为中介公司需要付出更多的服务成本。

　　那么合理降低究竟该怎么降？降多少才算合理？张大伟指出，未来的趋势可能是按照意见中提出的“鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价”来探索。

　　张大伟：比如说300万元以内的房产或者500万元以内的房产按照二点几的费率收中介费，但是500万元以上、500万元到1000万元、1000万元以上房产的中介费可能有封顶，然后中介费费率逐渐降低。

　　郭毅建议，部分地方可以试点精准化“指导价”。

　　郭毅：不同城市可能会针对不同板块的特点，给出“一城一策”、“一区一策”的更精确的中介费收取标准的管理和指导，更有利于中介公司提升服务水平，同时还能满足消费者的利益。

　　03

　　专家：针对不同的项目来确定不同的计费方式

　　据了解，在二手房买卖中，北京的中介服务费率一般以2.7%为标准，实际过程中会根据市场、客户的熟悉度等方面有一定折扣，目前中介费基本由买方承担；上海的中介费通常是成交价格的3%，其中买家支付2%，卖家支付1%。

　　深圳率先采用“单边代理”模式，买卖双方通过独立委托与受托中介机构形成单边委托关系。中介方 “各为其主”，以争取委托方在实际交易中的合法利益最大化；重庆则是引导由交易双方共同承担经纪服务费用，推进相关制度改革。

　　清华大学土木水利学院副院长、清华大学房地产研究中心主任吴璟表示，比较合理的定价方式是针对不同的项目来确定不同的计费方式，并不需要都和房屋的总价进行挂钩。即使是和总价挂钩，也不一定是以线性递增的方式。在充分竞争形势下，一定会有一些经纪服务的企业采用差异化的策略进行竞争，促进交易费率达到消费者们更能够接受的合理水平。

　　吴璟：经纪服务费用应由双方合理承担，或者让市场决定双方各自应该承担什么样的费用。市场好的时候，趋于买方承担更多成本，反之则卖方承担多些。

　　吴璟认为，当前多数城市的中介费率确实偏高。但是，中介费率的回落需要以市场竞争的方式来回到一个合理水平。此次新出台的十项措施就为促进竞争、促进服务透明的规范化创造了最重要的一些基础条件。

　　吴璟：如果能落到实处，那么用不了多久，市场的力量就会把费率降到一个合理的水平。