砸金蛋、抽茅台，花式营销仍卖不动，“五一”北京楼市转冷

　　刚过去的五一假期，虽然北京的各大景点挤满了游客，售楼处和二手房交易市场却十分冷清。

　　一条君了解到，五一假期期间，北京新房市场仅有位于石景山苹果园板块的越秀天玥新入市，处于排卡蓄客阶段，未正式签约选房，而其他新房项目以传统的特价房、一口价房源营销为主，同时开展砸金蛋、来访礼等营销活动。

　　如通州的碧桂园和世界项目推出8套特价房，优惠力度从21万元-70万元不等，中建壹品为庆祝进京2周年，在大兴御璟星城项目放出7套特惠房源，优惠20万元-40万元，位于昌平的中海汇智里也推出5套秒杀房，总价优惠力度在6-30万区间。

　　还有些项目的营销活动比较独特。位于房山区的中骏云景台项目，活动的主题为“一区一策”落地前的终极狂欢，推出50套特价房源总价169万元起，现场成交砸金蛋、抽茅台等大奖，还有当季限定凤梨礼盒赠送。

　　另一位于房山的项目北京建工揽星辰，推出了一个桃花文化节，有汉服拍摄、甜品屋、祈愿桃花树等市集，同这种市集、露营等旅游概念一致地，还有位于顺义的金茂北京国际社区，推出了露营+烧烤、免费星空观影等活动。

　　“五一的营销活动比较普遍，但力度并不是非常大。其实每个周末北京的项目都会推出几套特价房，虽然不是特别好的楼层，或者有些是清退房，还是比较受欢迎的。”一位资深新房经纪人对一条君表示。

　　在各楼盘热闹的营销活动下，成交去化并不理想。

　　据中指研究院监测，北京是假期内一线城市中楼市最为冷淡的城市，虽然新房售楼处人流量尚可，但认购成交较为一般，五一期间，北京商品住宅网签仅114套，成交面积为1.40万平，较去年五一假期降幅超六成。

　　但北京并不是假期唯一楼市表现疲软的城市，据安居客研究院统计数据显示，2024年五一假日期间新房和二手房需求热度相比2024年同期都出现了 20%以上的回落，并且为近4年五一假期以来的最低点。

　　“今年五一假日出游人数是近几年相对最高，从而会影响整体购房需求热度的明显回落。不过，从百城一二手房需求热度变化来看，热点出游目的地城市的新房市场会相对好于其他城市，尤其是以杭州为代表的二线城市，淄博为代表的三四线城市，不过要把这部分需求转化为真正的成交有待观察。”58安居客研究院研究总监陆骑麟对一条君表示。

　　“五一哪哪都火爆，北京各大售楼处却有点冷清，望京二手房也没怎么成交。”麦田房产一位区域经理认为，除旅游、中介放假这一因素外，影响成交的还有房价相较于年初略涨、年轻人在一线城市的购买力被削弱、以及部分刚需依然持观望态度等。

　　据北京市住建委数据显示，五一期间，北京二手房成交360套，同比下降11.98%，成交动力不足。

　　实际上，自3月下旬以来，北京二手房市场的成交走势就开始放缓，4月份这种“小阳春”后的倒春寒更加明显。

　　根据北京住建委官网数据统计，4月北京二手房成交13928套，同比去年4月下降2.2%，环比上月下降37.2%。

　　价格方面，根据麦田房产数据监测显示，4月份北京二手房挂牌均价维持平稳，整体来看业主对市场的预期比较稳定。但另一方面，4月份二手房议价空间和3月相比扩大0.23个百分点，对于一些着急成交的业主来说，在4月份愿意用更多的价格让步来换取成交。

　　与此同时，4月份北京二手房挂牌量环比上月增加4.5%。虽然新增挂牌房源量和上月相比有所减少，但因为成交放缓，导致在售房源总量增速依然维持高位。

　　与二手房的冷淡相比，4月底北京新房市场表现尚可，项目入市时间加快且出现了多个热销楼盘，验资排卡交认筹金成了常态，甚至出现了久违的“首期售罄”的抢手项目。

　　合硕机构首席分析师郭毅对一条君表示，现在很多新房项目都会在这个开盘之前做锁客的动作，比如说了解购房资格，首付能力等，这就使得开盘认购到签约的周期能比较短，一些刚需刚改的项目，基本上一个月就能落到网签上。

　　比如位于朝阳区的保利和光煦境项目，在排卡阶段要求验资200万元，认筹金为20万元，上不封顶，一般来说是交的多的先选房，随后认筹金的比例升到20%首付款，而有不少购房者表示自己最后所交的认筹金为首付款的40%，但也没抢到心仪的房源。

　　4月20日晚间，和光煦境正式开盘，310套房源认购288套，官宣销售额为28.5亿。4月22日，位于西三环的豪宅项目首开君礼著开盘8分钟成交即达29.7亿，354套房售出202套，去化率约为57%。

　　4月26日，越秀·星樾正式开盘，当日468套期房房源全部售罄，另有486套现房待售。有市场消息称，越秀星樾首期售罄共实现了27亿的成交额，而项目开盘前吸引了超过2500组意向登记，平均约5个家庭抢一套房。

　　越秀星樾选房现场 

　　不过同过去一样，虽然也有一些刚需盘也在热销之中，但冷热分化依然是北京新房市场的主要节奏。

　　一位中介人士对一条君表示，通州、大兴以及石景山等区的一些楼盘，因为卖的不好，4月开始下调价格的情况出现，总体单价浮动2千/平方米-4千/平方米之间。

　　这种冷热分化也同样表现在土地市场方面。今年改成“少量多频”的北京土拍，连续两个月底共拍出了4宗地块，两宗底价成交，两宗遭开发商哄抢，分别为42家房企“激战”的朱辛庄地块，以及8家房企抢夺的通州梨园东小马地块。

　　北京近期土拍汇总 一条君整理

　　由此可见，区位有一定的优势，销售指导价与成交楼面价相差较多，能有充足的操盘空间及回报的地块，更受开发商欢迎。

　　“3月下旬开始北京楼市的转冷趋势，核心是利空出尽之后市场出现踏空的现象，降低购房门槛、减少购房成本的政策还没有出台，所以如果真的有政策落地，市场还有可能拉起来。”郭毅对一条君表示。