废墟里掘金！双线资本：现在是投资商业地产的“最佳时机”

　　文章来源：华尔街见闻

　　在质量较高的债务中，寻找便宜的选择。

　　在市场对美国商业地产担忧加剧之际，“新债王”冈拉克旗下的双线资本（DoubleLine Capital）看到了该行业的机会。

　　近期由于中小银行危机爆发，以及写字楼前景黯淡、债务违约风险上升，美国商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）价格大幅调整。双线资本刚成立的商业地产ETF（简称DCMB）的基金管理人Morris Chen表示，随着担忧继续蔓延，相对低质量的信贷产品，高质量的信贷产品显得更加有吸引力，这提供了一个切入点。

　　Chen说，尽管写字楼存在风险，但除了购物中心等零售地产之外，工业地产和多户住宅的表现还不错。并且，尽管美联储加息和违约担忧已经影响CMBS交易，但这些再融资问题主要局限于最近两年发行的债券：

“我最担心的是2024年的贷款。这主要是因为当时这些贷款人以极低的利率借款。”“如果是2013年、2014年的贷款，这些年份已经经过了一些调整，而且多年来业绩有所增长，我认为压力会小一些。”

　　在废墟里掘金的不止双线资本一家。著名风投公司GMO和加拿大永明人寿（Sun Life）的机构资管部门也表示，CMBS市场的波动非常大，在质量较高的债务中可以找到较为便宜的选择。

　　鉴于小银行是商业地产业主的最大融资来源，最近的危机是否会影响它们的放贷能力，仍有待观察。但据Chen说，如果小银行退出商业地产贷款市场，私人信贷基金等参与者可能会介入填补空白。此外，他说，小银行完全停止放贷的可能性很小。

　　值得注意的是，在规模6.9万亿美元的ETF行业中，以CMBS为重点的基金仍然比较小众。最大的追踪CMBS的基金是规模5.61亿美元的iShares CMBS ETF （CMBS ETF），该基金是被动管理型的，Google财经数据显示，过去一年该基金总回报率下跌了5.71%。

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