本文目录一览：

• 1、租赁住房将成可长期接受的住房消费方式
• 2、什么是长租房政策？？
• 3、住建部：出台住房租赁条例 完善长租房政策

租赁住房将成可长期接受的住房消费方式

进入2月份，深圳、北京、上海三个一线城市陆续出台政策，整治租赁市场乱象，引导长租市场稳健发展。

专家表示，此次三城密集出台文件，具有风向标意义，为其他大城市规范住房租赁市场提供了借鉴。相关措施有望进一步促进行业规范发展，有效降低长租公寓企业资金链断裂风险，保障广大租房者利益。

整顿迫在眉睫

近年来，在政策鼓励和资本追逐下，住房租赁市场特别是长租市场快速发展。部分长租公寓企业采取“高进低出”“长收短付”“租金贷”等手段，大幅抢占房源扩大规模并违规形成资金池，乱象丛生。2018年以来，逾百家长租公寓陆续“爆雷”，大量租房者权益受到侵害，破坏了长租房市场声誉，冲击了正处在上升通道的住房租赁市场，教训深刻。

据不完全统计，长租公寓提供的租房数量呈逐年上升趋势，在北京、上海等城市，长租公寓类的企业市场份额已超过20%。

住房和城乡建设部部长王蒙徽近日表示，2024年将规范发展住房租赁市场，加大对“高进低出”“长收短付”以及违规建立资金池等行为的整治力度，防止“爆雷”风险。

按往年惯例，春节假期后住房租赁市场将迎来签约旺季。京沪深三大一线城市在春节前相继出台针对住房租赁市场的监管规则，进一步规范租赁市场，可谓正逢其时。

直指行业痛点

“租金贷”是近年来长租公寓“爆雷”事件频发的重要原因之一。部分长租公寓企业利用“租金贷”变相融资，通过高杠杆进行扩张，一旦资金链出现问题，将给房东、承租人和金融机构造成极大损失——房东收不到租金，希望租房者腾空房屋；租房者仍要还银行贷款，面临房财两空的窘境；银行可能面临因难以回款形成坏账。

此次三个城市的整顿措施中，均对“租金贷”有所规范。北京严控“租金贷”拨付对象，要求银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。深圳提出，金融机构应当与承租人单独签订贷款协议，并将贷款拨付至承租人个人账户。上海则更加严格，要求未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，原则上不得新增该项业务；已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，应确保2024年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。

利用“长收短付”形成资金池进行大规模扩张，也是当前长租公寓企业存在的突出经营风险。此次三个城市的整顿措施均包含避免资金和租期错配的内容。

北京限定住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金。上海规定，承租人支付租金周期在3个月以上的，租金应当按月划转至住房租赁企业；承租人支付租金周期不超过3个月的，由住房租赁企业与承办银行约定按月或按季划转。深圳则提出，住房租赁企业收取的承租人押金及单个支付周期租金合计超过4个月租金数额的，对于超过部分的资金，由监管银行进行监管。

此外，设立租金监管账户，确保资金安全，也是三个城市此次整顿的共同措施。上海、深圳均提出，住房租赁企业应在当地注册的商业银行中，开立唯一的住房租赁资金监管账户。北京市明确，住房租赁企业向承租人收取的押金需要通过北京房地产中介行业协会建立专用账户托管，并在合同终止后通知退还。

中原地产首席分析师张大伟认为，严控资金池和租期错配将大大降低长租公寓企业爆雷的可能性，政策严格执行之下，长租公寓行业或将出现颠覆性变化。

业内人士预计，通过“高进低出”“长收短付”以及“租金贷”等违规模式扩张的企业将逐步出局，特别是经营风险较大的中小企业将逐步淘汰，行业经营环境得到优化。

规范长租房市场

去年12月召开的中央经济工作会议提出，解决好大城市住房突出问题，并用较长篇幅对租赁住房提出相关要求，包括加快完善长租房政策，规范发展长租房市场，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控，等等。预计我国租赁住房将迎来全面快速发展，未来将成为居民可长期接受的住房消费方式。

浙江工业大学副校长虞晓芬表示，中央经济工作会议特别强调“要高度重视保障性租赁住房建设”，这表明保障性租赁住房建设和规范发展长租房被提到前所未有高度。大力发展政策性租赁住房将成为解决好大城市住房问题的突破口。

上海市房屋管理局有关负责人近日介绍，2024年上海全年计划新增供应公租房8000套，同时加强既有房源周转循环使用；加大力度推进落实公租房拆套合租和宿舍型房源供应工作，全年计划新增供应床位1万张。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，我国当前住房突出问题主要出现在大城市尤其是特大和超大城市，表现为新就业大学生、城市非户籍常住人口、环卫等城市重要公共服务岗位上的进城务工人员等新市民群体存在较大住房困难，有效解决新市民住房问题，发展住房租赁市场成为关键。

据介绍，保障性租赁住房包括公租房和政策性租赁住房两大部分。公租房主要解决城镇住房和收入“双困”家庭，实行实物保障和货币补贴并举。政策性租赁住房主要面向无房新市民，政府给予政策支持，多主体投资、多渠道供给，实行政府指导价。

王蒙徽表示，将在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房，会同有关部门完善土地、财税、金融等支持政策，增加土地供应，单列用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设，支持产业园区配套建设和“商改租”“工改租”等非住宅改建，简化审批程序，充分发挥国有企业和民营企业功能作用。

专家表示，中央经济工作会议提出的相关要求，对住房租赁市场的发展具有里程碑意义。其开启了对规模庞大的住房租赁市场有专项用地保障的历史；同时，将改变住房租赁市场长期以私人房源为主导，公租房和集中式长租房占比低的状况；此外，受政策支持、价格由政府管制的政策性租赁住房在平稳租金价格、提供低租金房源供给方面会更好地发挥市场“稳定器”的作用。

“随着保障性租赁住房供给增加和长租房市场规范发展，我国长期存在的重售轻租的住房供应体系将发生变化，租赁房占比进一步提高，市场规范程度大幅度提升，租赁住房将成为居民可长期接受的住房消费方式。”虞晓芬说。

来源：中国经济网

什么是长租房政策？？

长租市场，这个刚刚兴起却蕴含巨大潜力的市场，吸引了大资本纷纷进入。建行的“存房”业务上线3个多月就完成了近400笔，而链家旗下主打长租公寓的品牌自如，今年获得了40亿A轮融资，公司估值近200亿元。

“自2017年租赁政策深化并全面落地以来，租赁市场迎来了真正的黄金时代，房地产长效机制也开始体现出调控优势。”58安居客房产研究院首席分析师张波认为，放眼2018年，租赁市场将是房地产红利的焦点，租购并举也将在更多层面得到进一步体现。

不过，长租市场无论是运营模式还是盈利渠道，都无经验可循，生搬硬套国外经验似乎也并不符合当下中国人的习惯。怎么定价，什么才是能让市场接受的玩法，想要分得这杯羹恐怕并不容易。即使是万科10年180万的房租带来了“惊吓”，事实也是，相较于企业的投资，这些房租并不算多，企业的回报率不过2%。

中国的楼市已经不似以前，博傻卖楼的时代早已随着逐渐加码的调控政策一去不复返。但是适合城市新居民的可租赁品质住宅供给严重不足的矛盾仍在，住房租赁市场则被看作是解决问题的最好出路。

如何租到适合自己的房子？

“我们的定位就是给企业的高端人士打造的，这样的价格其实并不贵。”位于北京城区的一家长租公寓负责人对北京晨报记者直言，一间三四十平方米的单身公寓每个月的房租价格要1万元以上，且一签就是1年。

不过，相对于周边房源，万科北京翡翠书院的价格算极高的了。10年180万元，每个月相当于1.5万元，而周边房源的房租不过每个月四五千元。不过，也有分析人士称翡翠书院的房租已经包含了10年的房租涨幅，综合来看并不贵。万科相关人士在接受北京晨报记者采访时则表示，租房目标客是家庭。

在北京晨报记者走访中发现，目前的长租公寓有较为平价的一类，如链家旗下的自如公寓、我爱我家的相遇等这一类别，也有较为高端价格的长租公寓。但由于品牌长租公寓均有较强的物业管理，价格普遍较普通住宅贵一些。

张波表示，目前，我国租赁市场还是以房东自发出租、房地产中介提供服务的模式为主，缺乏专门运营租赁服务的企业。随着房价高企和人们生活态度的改变，更多的人尤其是年轻人，对于租房的接受度会增加。而且相较于传统租赁住宅，年轻人更偏爱装修完善、服务优质的长租公寓。

张波认为，近年上海、北京等城市在土地出让环节制定的鼓励住房租赁的相关政策，也将推动长租公寓市场供应加速。随着越来越多“国家队”、“房企”等正规军加入长租市场，未来可供租房者的选择也将会越来越多样。

住建部：出台住房租赁条例 完善长租房政策

北京商报讯（记者 陶凤 王晨婷）解决好大城市住房突出问题，是中央经济工作会议部署的重点任务之一，而补齐住房租赁“短腿”正是解决问题的方法。1月6日，住房和城市建设部部长王蒙徽在接受新华社记者采访时透露了2024年租房工作的重点。

“大城市房价高，租赁市场也存在着供应结构不合理、市场秩序不规范、租赁关系不稳定等问题，新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等群体的住房困难问题比较突出。”王蒙徽说，解决好大城市住房突出问题，要重视解决好这部分群体的住房问题。

王蒙徽谈到，要加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。保障性租赁住房包括公租房和政策性租赁住房。其中，公租房主要面向城镇户籍住房和收入“双困”家庭，政策性租赁住房主要面向无房新市民。

其中，政策性租赁住房主要在人口净流入的大城市重点发展。住建部将会同有关部门按照中央经济工作会议要求，加快完善土地、财税、金融等支持政策。比如，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房等。

去年底召开的中央经济会议及全国住房和城乡建设工作会议都对“租房市场”着墨颇多，贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉记者：“中央经济工作会议及住建部会议均重点阐述租赁对缓解住房供需矛盾尤其是大城市住房供需矛盾的重要性。未来住房租赁发展将在增加租赁房源供给，租赁权益的保障及扩大、规范及支持租赁企业的发展等方面持续发力，届时租金更平稳，租住真正成为一种长期居住选择。”

2024年12月21日发布的《中国住房发展报告（2024-2024）》预计，2024年保障性租赁市场建设的步伐也将会进一步加大。报告主办人倪鹏飞表示：“保障性租赁房是新市民的第一落脚地，健全体系尤为重要。因为这些都需要政府或企业的投资，就涉及到成本的分担、损失的补偿问题。如果这些问题解决不了，最后相互推诿，会导致房子没法住，或者建到很远的地方。不但问题没有解决，反而带来很多问题。”

记者注意到，2024年7月，全国首个集体土地租赁房在北京丰台正式运营。北京也提出在“十四五”期间进一步加大集租房建设力度，按照毗邻功能区和产业园区、毗邻交通枢纽、毗邻新城的选址原则，明年计划向市场供应集租房5000套左右，重点解决过渡性居住需求。

全国房地产商会联盟主席顾云昌认为：“未来住房租赁市场发展最重要的是形成多元化的投资结构和供应主体。比如：有保障性的公租房、有政府补贴的租房、有市场化的长租房等，它们都有各自的目标客户。租赁市场土地供应也更为丰富，包括传统土地供应、集体建设用地、闲置土地等，这些都有利于增加租赁房供应，稳定租金水平，更好地解决新市民的住房问题。”

此外，在规范发展住房租赁市场方面，王蒙徽说，要推动出台《住房租赁条例》，加快完善长租房政策。整顿规范租赁市场秩序，加大对“高进低出”“长收短付”以及违规建立资金池等的整治力度，防止爆雷风险。降低租赁住房税费负担，对租金水平进行合理调控。

2024年9月，住建部对《住房租赁条例》公开征求意见。从征求意见稿来看，这部住房租赁领域“史上最严”的规范性文件涵盖了出租与承租、租赁企业、经纪活动等多方面。此后，成都、武汉、北京、上海等地也纷纷出台了政策规范住房租赁市场。

关于2024年12月21日住建部工作会议中提及的“完善住房公积金缴存、使用和管理机制”也有了进一步明确。王蒙徽说，要开展灵活就业人员参加住房公积金制度和住房公积金支持租赁住房发展试点。另外，要支持人口净流入的大城市发展共有产权住房，供应范围以面向户籍人口为主，逐步扩大到常住人口。

目前，北京市实施的共有产权房要求各区需满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%，即符合条件的非京籍家庭可以通过申请、摇号的方式购买；上海市则明确面向常住人口的供应额原则上不少于20%左右；房源供应充足的郊区，可适当扩大供应规模。

“实际上即一方面增加共有产权住房的供应量，也就是土地方面会给予更大的一个保障。相当于压缩传统的商品住宅规模，来增加共有产权住房的供应。另外一方面就是分配概念上，从户籍人口直接覆盖到常住人口。所以这将是一个供给端和分配端都覆盖的政策。也是响应了中央经济工作会议的精神，解决大城市住房问题的一个思路。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者。

住建部再谈房住不炒：

不把房地产作为短期刺激手段

1月6日，住房和城乡建设部部长王蒙在徽接受新华社记者采访时表示，将坚决落实中央经济工作会议部署，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

在具体途径上，住建部将完善政策协同机制，建立住房与土地、金融联动机制，加强住宅用地管理，完善房地产金融宏观审慎管理体系。加快研究编制“十四五”住房发展规划。

“宏观审慎管理体系这个词现在一直在提，我认为从当前角度来讲，其实是金融政策要密切关注金融市场上一些有可能引起系统性风险的内容。比如房地产市场、长租公寓、房地产信贷等出现风险的可能性。所以这里提到的宏观审慎管理，就是要关注到房地产、金融领域跟宏观经济之间的一个联动性，防范风险传染到宏观经济，引起系统性的风险。”严跃进解释称。

青岛大学经济学院教授易宪容认为，房地产金融宏观审慎管理主要内容应该包括，全面界定和测定流入房地产市场的信贷规模，限制房地产市场的信贷过度扩张，这是保证国内房地产市场不爆发系统性风险的总闸门；二是测算不同城市的房地产市场房价水平，以指数化的住房贷款对不同城市采取差别化的住房信贷政策；三是房地产金融宏观审慎政策与其他的政策相协调，以保证房地产市场健康持续发展等。

作为促进房地产市场平稳健康发展的手段，王蒙徽表示，还将健全部省市联动管控机制，加强对重点城市的指导，实施精准调控；建立监测预警和评价考核机制，常态化开展月度监测、季度评价、年度考核，落实城市主体责任，确保市场稳定；完善舆情监测和舆论引导机制，客观解读房地产市场形势和调控政策；完善市场监管机制，开展整治房地产市场秩序专项行动，维护群众合法权益。